126,567,000원
창원지방법원 2025타경588. 등기상 대상은 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 2층204호이고, 사건의 용도 표기는 대지입니다. 감정평가상 서현빌딩은 지하 2층·지상 7층의 철근콘크리트구조 건물이며, 호실별 이용상태는 일반음식점, 소매점, 유흥주점, 기타위락시설, 사무소가 혼재합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이고 각 호실 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 적혀 있습니다.
현재 소유자는 등기상 2023.07.24 소유권을 취득한 주식회사서현빌딩이 상호를 변경한 혜윰코퍼레이션주식회사입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 5,760,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 하나은행의 추가 근저당 1,944,000,000원, 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 2층204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로76번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 호실별 혼재 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 126,567,000원 |
| 유찰 | 3회 · 감정가 34% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 각 호실 벽체 구분 없이 일체로 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 선순위 임차인이 있다
말소기준은 2023.07.24 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 2023.09.14 하나은행 근저당, 2025.05.21 신용보증기금 가압류, 2025.07.01 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.07.25에는 하나은행 근저당 일부가 신용보증기금에 176,772,295원 대위변제에 따라 일부 이전된 기록도 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 선순위 대항력
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
이 임차인은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 있으므로 자료상 대항력이 인정되어 있습니다. 배당요구 여부나 확정일자는 확인되지 않고, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 최저매각가만이 아니라 최저매각가와 인수액을 함께 보는 구조입니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 369,000,000원, 현재 최저매각가는 126,567,000원으로 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 88,596,900원, 5회 유찰 시 62,017,829원으로 제시되어 있습니다.
또한 감정평가상 토지는 중심상업지역의 상업용 건부지이고, 물건은 일괄매각이며 각 호실을 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 주거용 단일 호실처럼 단순 비교하기보다 실제 점유범위·이용상태·일괄매각 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,571,938원 |
| 인수 · 배재진(꼬꼬무숯불치킨) 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 123,995,062원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 8,109,000,000원, 배당액은 123,995,062원, 미배당은 7,985,004,938원입니다. 임차인 보증금 4,000원은 배당에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수로 산정되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 대청동 ‘대청공원’ 북동측 인근의 중심상가지대이며, 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물로 전기·위생·급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 호실별로 이용되고 있습니다.
- 토지. 토지면적 725.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 지역지구. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로1류·중로3류에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인. 배재진의 전입일 2023.04.24와 말소기준 2023.07.24의 선후관계, 실제 점유현황, 보증금 4,000원 인수 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각이고 각 호실 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로 실제 경계·점유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 34%지만 최근 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 7,985,004,938원으로 크지만, 후순위 채권의 미배당 자체와 낙찰자의 인수 여부는 구분해서 봐야 합니다.
- 현장 용도. 감정평가상 여러 상업용도가 혼재하므로 실제 대상 부분의 영업·점유·시설 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 369,000,000원에서 최저가 126,567,000원까지 내려온 3회 유찰·34%입니다. 하지만 최근 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 시장 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 권리 측면에서는 2023.07.24 하나은행 근저당 이후의 주요 권리가 소멸하지만, 그보다 앞선 2023.04.24 전입의 대항력 임차인 1명이 존재하고 보증금 4,000원이 매수인 인수로 산정되어 있습니다.
또한 이 사건은 일괄매각이고 각 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 따라서 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율 하나가 아니라 선순위 임차인의 실제 점유·인수 관계, 일괄매각 범위, 실제 이용상태와 시장가격을 함께 확인하는 데 있습니다.
