창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 1층103호입니다. 감정가는 644,000,000원이고 현재 최저매각가는 220,892,000원으로, 세 차례 유찰을 거치면서 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 신청채권자의 청구액은 6,107,855,840원이며, 2023.07.24. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 5,760,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기만 놓고 보면 말소기준 이후의 하나은행 추가 근저당, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 배재진(꼬꼬무숯불치킨)이 2023.04.24. 전입한 것으로 조사됐고, 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 1층103호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로76번길 9 |
| 용도 | 대지 · 상업용 건부지 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 644,000,000원 / 220,892,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
현재 소유권은 2023.07.24. 주식회사서현빌딩으로 이전됐고, 2024.01.12. 상호가 혜윰코퍼레이션주식회사로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 5,760,000,000원이 말소기준이며, 이후 설정된 하나은행 근저당권 1,944,000,000원, 신용보증기금의 405,000,000원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 등기보다 앞선 대항력
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 보증기관 승계 아님 |
전입일 2023.04.24.은 말소기준일 2023.07.24.보다 앞섭니다. 따라서 현황조사 기준으로는 대항력이 있는 임차인으로 취급되며, 우선변제권은 없는 것으로 배당 시나리오에 반영돼 있습니다. 보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 실질취득 220,896,000원
현재 최저매각가는 220,892,000원입니다. 매수인 인수로 잡힌 임차보증금 4,000원을 더하면 실질취득은 220,896,000원입니다. 이 사건은 최근 실거래 비교 대신 감정가와 유찰 회차의 가격 하락폭을 중심으로 봐야 합니다.
| 감정가 | 644,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 220,892,000원 |
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 감정가 34% |
| 매수인 인수 | 4,000원 |
| 실질취득 | 220,896,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 220,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,892,488원 |
| 인수 · 배재진(꼬꼬무숯불치킨) 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 216,999,512원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 8,109,000,000원 가운데 예상 배당은 216,999,512원이며, 미배당액은 7,892,000,488원입니다. 임차인 보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 220,892,000원 | 216,999,512원 | 7,892,000,488원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 | 154,624,400원 | 151,659,658원 | 7,957,340,342원 | 4,000원 |
| 5회 유찰 시 | 108,237,080원 | 105,921,761원 | 8,003,078,239원 | 4,000원 |
유찰이 진행될수록 낙찰가와 선순위 채권 배당액은 감소하지만, 대항력 임차인 보증금으로 계산된 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 4,000원으로 동일합니다. 현재 회차에서는 최저가와 인수액을 합친 실질취득이 220,896,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근의 중심상가지대이며, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.
- 토지. 725.0㎡, 평지의 세로장방형 상업용 건부지이며 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며, 중로3류와 소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 건물이며 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 각 호는 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 등으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 103호·104호 점유관계 대조. 대상은 103호인데 현황조사 임차인은 104호 전체로 기재돼 있습니다. 실제 점유 호수를 원문 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일. 임차인 전입일 2023.04.24.이 말소기준 2023.07.24.보다 앞섭니다. 임차관계가 본건에 실제 적용되는지가 핵심입니다.
- 실질취득 기준. 현재 배당 시나리오대로라면 최저가 220,892,000원에 인수 4,000원을 더한 220,896,000원이 기준입니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 상가의 실제 임대료·공실·영업현황을 함께 확인해야 합니다.
- 상업용 환금성. 일반음식점·유흥주점·기타위락시설·사무소 등이 혼재하는 건물인 만큼 주거용보다 임차수요와 업종별 영업상태가 환금성에 더 직접적으로 작용할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인폭보다 ‘점유 호수’가 먼저다
이 물건은 감정가 644,000,000원에서 3회 유찰돼 220,892,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2023.07.24. 하나은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸해 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 현황조사에는 그보다 앞선 2023.04.24. 전입의 대항력 임차인이 존재하고, 배당표는 보증금 4,000원을 매수인 인수로 계산합니다.
금액 자체보다 중요한 것은 경매 대상이 103호인데 임차인 점유부분은 104호 전체로 적혀 있다는 점입니다. 이 관계가 정리되기 전에는 단순히 “감정가의 34%”라는 숫자만으로 접근하기 어렵습니다. 현재 자료 기준 실질취득은 220,896,000원이며, 등기상 후순위 채권의 대규모 미배당액은 매수인 인수액과 구분해서 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 할인율보다 실제 점유관계와 상업용 부동산의 현장가치 확인입니다.
