창원지방법원 2025타경588. 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 3층301호 사건입니다. 사건상 용도는 대지이고, 토지는 중심상업지역의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 지하 2층·지상 7층의 철근콘크리트구조이며 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재합니다. 현재 소유자 명칭은 혜윰코퍼레이션주식회사이며, 2023.07.24 소유권이전 당시 명칭은 주식회사서현빌딩이었습니다.
권리의 기준점은 2023.07.24 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 이후 하나은행의 추가 근저당권, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사상 배재진(꼬꼬무숯불치킨)의 전입신고일은 2023.04.24로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 중심상업지역 · 상업용 건부지 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 158,466,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 공시지가 | 1,777,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.07.24 설정된 하나은행 근저당권 5,760,000,000원입니다. 2023.09.14 하나은행의 추가 근저당권 1,944,000,000원, 2025.05.21 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 2025.07.01 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 有, 보증금 전액 인수 반영
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 현황조사상 배재진(꼬꼬무숯불치킨)은 104호 전체 점유자로 기재되어 있고 전입일이 2023.04.24입니다. 이 날짜는 말소기준권리 2023.07.24보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 반영되지 않아, 배당 시나리오에서는 보증금 4,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가 462,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 158,466,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 110,926,200원, 5회 유찰 시 77,648,340원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 158,466,000원 | 155,447,476원 | 7,953,552,524원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 110,926,200원 | 108,573,233원 | 8,000,426,767원 | 4,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 77,648,340원 | 75,850,670원 | 8,033,149,330원 | 4,000원 |
유찰로 가격이 크게 내려왔다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 사건은 동일 용도의 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않아, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 응찰 판단에서는 현장 임대수익·공실·관리비·실거래 및 인근 유사 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,018,524원 |
| 인수 · 배재진(꼬꼬무숯불치킨) 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 155,447,476원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 158,466,000원 중 집행비용 3,018,524원을 제외한 155,447,476원이 을구 9번 하나은행 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 채권자 총 미배당은 7,953,552,524원이고, 임차인 보증금 4,000원은 매수인 인수로 반영됩니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 대청동 소재 대청공원 북동측 인근이며, 주위는 중심상가지대로 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물이며 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용. 건물 내에는 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재합니다.
- 토지. 725.0㎡, 평지의 세로장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 중로각지입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 소로1류와 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 배재진(꼬꼬무숯불치킨)의 전입일 2023.04.24, 보증금 4,000원, 대항력 판정과 점유부분 104호 전체 기재를 현황조사서·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액. 현재 최저가 158,466,000원에 인수 4,000원을 더한 실질취득은 158,470,000원입니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔더라도 최근 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정하지 말고 인근 유사 상업용 부동산의 실제 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인. 이미 3회 유찰된 만큼 가격뿐 아니라 공실·업종 적합성·수익성·권리 및 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권자 총 미배당 7,953,552,524원이 발생하는 구조이며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 현장 확인. 상업용 건물 특성상 실제 영업·점유 상태, 관리비, 공용부분, 기계식주차장 운용 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “낙폭이 크다는 것과 시세보다 싸다는 것은 다르다”
이 사건은 감정가 462,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저가가 158,466,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조이고, 이미 해제된 김해시 압류도 남아 있지 않습니다. 다만 현황조사상 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 1명이 존재하며 현재 계산상 보증금 4,000원은 매수인 인수입니다. 특히 목적물은 301호인데 점유부분은 104호 전체로 기재돼 있어 원본 대조가 중요합니다. 실거래 비교 기준도 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 34.3%라는 낙폭만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이번 물건의 승부처는 대항력 임차관계의 실제 적용 범위와 상업용 부동산의 현장 수익성을 함께 확인하는 데 있습니다.
