창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 7층 706호입니다. 감정가는 132,000,000원인데 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 45,276,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 권리에서는 2023.07.24. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 하나은행 추가 근저당, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
별도로 현황조사에는 배재진(꼬꼬무숯불치킨)이 2023.04.24. 전입한 것으로 기록되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 조사된 점유 부분은 104호 전체이고 사건 표시 물건은 7층 706호이므로, 실제 706호에 대한 점유·임대차 관계는 입찰 전 원본 조사서와 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다. 배당 시뮬레이션에는 이 임차인의 보증금 4,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 7층706호 |
| 용도 | 대지 · 서현빌딩 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 45,276,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 대 · 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.24 하나은행
현재 권리분석의 기준점은 2023.07.24. 설정된 을구 9번 하나은행 근저당권 5,760,000,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권 1,944,000,000원, 신용보증기금 가압류 405,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 사상농업협동조합·대구은행·농협은행·IBK저축은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 없음 | 해당 없음 |
② 가격 — 감정가 34%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 45,276,000원은 감정가 132,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균 실거래, 최신 거래, 거래 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 65.7% 낮다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 서로 다른 문제입니다. 실거래 근거가 없는 상태에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,214,968원 |
| 인수 · 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 4,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 44,061,032원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 8,109,000,000원 중 채권자 배당액은 44,061,032원이고 미배당액은 8,064,938,968원입니다. 매수인 인수액은 4,000원으로 계산되어 실질취득액은 45,280,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 소재 대청공원 북동측 인근, 중심상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 건물이며 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용. 건축물대장상 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재한 건물입니다.
- 토지. 725.0㎡, 대, 중심상업지역, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로1류와 중로3류에 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 현황조사상 배재진의 점유 부분이 104호 전체로 표시되어 있어 706호와의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 실제 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 기준. 2023.07.24. 하나은행 근저당권이 말소기준이며 그 이후 후순위 등기는 매각으로 소멸하는지 최종 등기부에서 재확인하세요.
- 인수액. 제공된 배당 계산에서는 임차인 보증금 4,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 환금성. 일반음식점·소매점·유흥주점·위락시설·사무소가 혼재한 중심상업지역 건물이므로 실제 706호의 이용상태와 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서는 2026.09.18. 발행 자료이므로 매각기일 2026.09.30. 전 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다르다
이 사건은 감정가 132,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 45,276,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 검증할 수 없습니다. 권리상으로는 2023.07.24. 하나은행 근저당이 기준이 되고 그 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 현황조사에 말소기준보다 앞선 임차인이 존재하며 점유 호수는 104호로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 706호의 실제 점유관계와 현재 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
