39,788,000원
창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 7층 707호에 관한 경매입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층이며 감정 이용상태에는 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 함께 기재된 상업용 집합건물입니다. 현재 소유자 표시는 2023년 소유권을 취득한 주식회사서현빌딩이 2024년 상호를 변경한 혜윰코퍼레이션주식회사입니다.
말소기준은 2023.07.24. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 5,760,000,000원입니다. 이후 하나은행의 추가 근저당 1,944,000,000원, 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2023.04.24. 전입일의 임차인이 기재돼 있어 임차권 확인이 별도의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 7층 707호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로76번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 상업용 건물 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 39,788,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 구조, 임차인이 변수
등기상 핵심은 단순합니다. 2023.07.24. 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤에 붙은 추가 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하나은행 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있어 5,760,000,000원이라는 채권최고액을 이 707호 한 호실의 가치와 직접 대응시키면 안 됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 4,000원 인수 산식 |
실제 임차인으로 기재된 사람은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입일 2023.04.24.은 말소기준일 2023.07.24.보다 빠르고, 배당 산식에는 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 현재 최저가 39,788,000원에 이 인수액 4,000원을 더하면 산식상 실질취득액은 39,792,000원입니다.
③ 가격과 유찰 — 116,000,000원 → 39,788,000원
이 물건은 현재 3회 유찰돼 감정가 116,000,000원의 34.3% 수준인 39,788,000원까지 내려왔습니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 27,851,600원, 5회 유찰 시에는 19,496,120원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 8,070,328,184원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 8,082,049,729원 | 4,000원 |
| 5회 유찰 시 | 19,496,120원 | 18,745,190원 | 8,090,254,810원 | 4,000원 |
유찰이 반복될수록 매각대금은 낮아지지만, 채권 총액 8,109,000,000원에 비해 매각대금이 매우 작아 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 회차에서도 채권자 총 배당은 38,671,816원이고, 미배당은 8,070,328,184원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,116,184원 |
| 인수 · 임차인 배재진 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 하나은행 | 5,760,000,000원 | 38,671,816원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 4,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 현재 회차 매각대금 39,788,000원 중 집행비용 1,116,184원을 제외한 38,671,816원이 을구 9번 하나은행 근저당에 배당되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근의 중심상가지대에 위치하며 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 건물이며 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 건물 내 감정 이용상태에는 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재합니다. 특정 707호의 이용상태는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 평지·세로장방형 상업용 건부지이며 북서측 약 10m, 남동측 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 중로3류와 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,777,000원, 토지면적은 725.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호·707호 대조. 현황조사상 임차인 배재진의 점유부분은 104호 전체입니다. 경매대상 707호와의 관련성을 매각물건명세서·현황조사 원문에서 우선 확인해야 합니다.
- 산식상 인수. 현재 자료상 대항력 임차인 보증금 4,000원이 매수인 인수로 반영돼 있어 최저가 기준 실질취득은 39,792,000원입니다.
- 공동담보 구조. 말소기준 근저당 5,760,000,000원과 추가 근저당 1,944,000,000원은 공동담보 관련 권리입니다. 한 호실 가치와 채권최고액을 직접 비교하지 마세요.
- 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰된 상업용 집합건물입니다. 감정가 대비 할인율만 보기보다 실제 이용상태·공실·점유·관리상태를 확인해야 합니다.
- 시설·관리비. 승강기·소방·기계식주차장 등 공용설비가 있는 상업용 건물인 만큼 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 호실 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘호수 확인’이 먼저다
현재 최저가는 39,788,000원으로 감정가 116,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2023.07.24. 하나은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 정리되는 전형적인 소멸 구조입니다. 그러나 이 물건의 진짜 체크포인트는 등기부 뒤에 있습니다. 현황조사상 대항력 임차인이 존재하면서 점유부분은 104호 전체로 적혀 있고, 경매 대상은 707호입니다.
배당 산식대로라면 매수인 인수액은 4,000원, 현재 회차 실질취득은 39,792,000원입니다. 하지만 3회 유찰된 상업용 집합건물이라는 점까지 고려하면 단순히 “감정가의 34.3%니까 싸다”고 결론 낼 사건은 아닙니다. 등기권리는 비교적 명확하지만, 점유관계 확인이 끝나야 가격 판단을 시작할 수 있는 물건입니다.
