창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 6층 605호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정요항표상 건물은 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 호별로 혼재하는 상업용 건물입니다. 현재 소유자는 2023년 소유권을 취득한 주식회사서현빌딩이 2024년 상호를 변경한 혜윰코퍼레이션주식회사입니다.
권리의 기준점은 2023년 7월 24일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 5,760,000,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 추가 근저당 1,944,000,000원, 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사 임차인 정보는 본건 호수와 점유 호수가 다르므로, 단순히 “임차인 인수 4,000원뿐”이라고 끝내기보다 605호 실제 점유관계를 원본에서 다시 맞춰보는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 6층 605호 |
| 용도 / 주변 이용 | 대지 · 중심상업지역 · 상업용 건부지 / 건물 내 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 혼재 |
| 현재 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 45,619,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 기초 | 대 725.0㎡ · 공시지가 1,777,000원/㎡ · 중심상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.24 하나은행
말소기준권리는 2023년 7월 24일 을구 9번 주식회사하나은행 근저당권 5,760,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 12번 하나은행 근저당권 1,944,000,000원과 갑구 6번 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2005년부터 2019년 사이의 기존 압류·근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 대항력 판정은 있으나 ‘104호 전체’
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 4,000원 인수 가정 |
현황조사상 배재진의 전입일은 2023.04.24로 말소기준일인 2023.07.24보다 빠르며, 제공된 권리판정에는 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 4,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 45,619,000원으로 감정가 133,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 결과입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 31,933,299원, 5회 유찰 시 22,353,309원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 8,064,602,142원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 8,078,041,500원 | 4,000원 |
| 5회 유찰 시 | 22,353,309원 | 21,550,949원 | 8,087,449,051원 | 4,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 인수 · 배재진 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 44,397,858원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 45,619,000원 중 집행비용 1,221,142원을 제외한 44,397,858원이 을구 9번 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 채권총액 8,109,000,000원 대비 미배당액은 8,064,602,142원입니다. 배재진 보증금 4,000원은 배당하지 않고 매수인 인수로 계산되어 실질취득액은 45,623,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 ‘대청공원’ 북동측 인근이며, 주위는 중심상가지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 건물로, 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 호별 이용은 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소로 구성되어 있습니다. 본건 605호의 실제 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 세로장방형 평지의 상업용 건부지이며, 북서측 약 10m 내외 도로와 남동측 약 12m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 공부와의 차이는 해당사항이 없는 것으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 605호 점유관계 재확인. 현황조사 임차인의 점유부분은 104호 전체입니다. 605호와의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 인수 4,000원 계산의 전제 확인. 현재 배당표는 배재진 보증금 4,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 호수 불일치가 정리되면 실제 부담관계도 함께 재검토해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않았습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 상업용 집합건물은 주거용보다 이용·임대·환금성 차이가 클 수 있으므로 공실, 실제 업종, 임대수익과 건물 관리상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 공동담보 구조 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록이 있는 거액 담보권입니다. 본건 배당과 별개로 경매 대상 전체 물건과 배당관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 점유와 환금성 확인
이 사건은 감정가 133,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 45,619,000원까지 내려왔습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 4,000원이고 실질취득액은 45,623,000원입니다. 등기상 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 숫자만 보면 단순해 보입니다.
하지만 실제 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 첫째, 경매 대상은 605호인데 임차인 점유부분은 104호 전체로 기록되어 있습니다. 둘째, 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지 확인할 수 없습니다. 셋째, 이미 3회 유찰됐고 건물 내 용도가 음식점·유흥·위락·사무소 등으로 혼재해 있어 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 605호의 실제 점유·이용상태와 환금성을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
