* 배당 시뮬레이션에 기재된 보증금 인수액 4,000원을 그대로 적용한 조건부 계산입니다. 임차인의 실제 점유 부분이 104호로 기재되어 있어 701호 매수인이 인수할 의무가 있는지는 확인되지 않았습니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.

창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 7층 701호가 분석 대상입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있으나 등기부는 집합건물이며, 감정평가상 건물은 지하 2층·지상 7층 규모의 상업용 건물입니다. 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 등 다양한 용도가 혼재합니다. 감정평가 이용상태만으로 701호의 개별 용도를 확정할 수는 없습니다. 개별 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 먼저 맞춰야 하는 물건입니다.

가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 136,200,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 46,717,000원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 확인된 비교 실거래가가 없어 현재 금액이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 일괄매각 범위와 통합 이용 상태를 고려하면 701호의 개별 가치뿐 아니라 실제 취득 대상 전체의 경제성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차권은 별도 확인

말소기준권리는 2023.07.24. 설정된 을구 9번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 을구 12번 하나은행 근저당권 1,944,000,000원, 갑구 6번 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2005년 사상농업협동조합 근저당권과 2014년 대구은행 근저당권, 2017년 농협은행 근저당권, 2019년 아이비케이저축은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 현재 말소기준보다 앞선 근저당권이 별도로 인수되는 구조는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 104호와 701호의 불일치가 핵심

실제 임차인 신고 인원은 1명입니다. 보증금 4,000원은 기재 금액을 그대로 사용했습니다. 금액의 단위·원문 표기와 해당 임대차의 적용 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.

임차인 배재진의 전입일은 2023.04.24.로 말소기준일인 2023.07.24.보다 앞섭니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리해 보증금 전액을 매수인 인수액으로 가정했습니다.

그러나 점유 부분이 104호 전체로 기재된 반면 이 분석의 소재지는 7층 701호입니다. 전입일이 빠르다는 사정만으로 해당 임차인이 701호에도 대항할 수 있다거나, 701호 낙찰자가 보증금을 반드시 인수한다고 결론 내릴 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다

현재 최저매각가는 46,717,000원으로, 감정가 136,200,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 하락한 것은 명확하지만, 최근 실거래가나 동일 용도 비교 거래를 확인하지 못한 상태이므로 실제 시장가치 대비 저평가 여부는 판단할 수 없습니다.

향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오로, 실제 매각기일·최저가가 확정된 것은 아닙니다. 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 비율이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,717,000원 가정)

현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 1,240,906원을 제외한 45,476,094원이 선순위 하나은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 근저당권과 가압류에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 8,109,000,000원, 총 예상배당은 45,476,094원, 미배당액은 8,063,523,906원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액은 별도로 6,107,855,840원으로 기재되어 있으며, 이를 위 총 채권액에 다시 더하지 않습니다.

채권액은 채권최고액 또는 청구금액 기준의 추정치입니다. 공동담보 관계와 실제 채권 잔액, 배당요구 및 권리 변동에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 중심상가지대로 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 교통환경은 대체로 무난합니다. 북서측 약 10m, 남동측 약 12m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 지목은 대지이며 중심상업지역에 속합니다. 토지면적은 725.0㎡이고 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다. 이는 관련 토지의 정보로, 701호의 독립된 토지면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 소로1류와 중로3류 도로에 접합니다.
• 건물. 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트구조이며 승강기·소방·위생 및 급배수·기계식주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 건물 내 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재합니다. 701호의 구체적인 개별 용도와 실제 이용 범위는 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 호실 간 벽체 구분 없는 통합 이용의 적법성 및 원상복구 필요 여부는 별개로 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업용 집합건물이며 3회 유찰과 일괄매각 조건이 확인됩니다. 개별 호실의 독립적 사용·임대·처분 가능성과 비교 거래가격을 확인하기 전까지 재매각 용이성이나 가격 메리트를 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각목록을 통해 실제 포함되는 호실·대지권·부속물 및 매각 대상 전체의 범위를 확인하세요. 701호만 단독으로 매각된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 임차인 호실 불일치 해소. 현황조사상 104호 전체를 점유하는 배재진의 임대차가 701호 또는 일괄매각 대상과 어떤 관계인지 확인하세요.
• 보증금 원문 대조. 기재된 보증금은 4,000원입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서에서 원금액·단위·실제 인수 범위를 재확인하세요.
• 호실 구획·독립성 확인. 각 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 독립적인 출입·사용·임대가 가능한지와 구획 복원 필요 여부를 확인하세요.
• 가격 비교. 감정가의 34.3%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 및 유사 상업시설의 최근 실거래·임대료·공실률을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보목록과 채권 잔액, 신용보증기금 일부 대위변제 내용을 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 통합 이용 중인 각 호실의 실제 점유자와 점유 권원, 명도 및 원상복구에 필요한 절차를 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 기타 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각기일 공고를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 취득 범위

이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 46,717,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준 이후 담보권과 가압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 이것만으로 권리분석이 끝나는 물건은 아닙니다.

대항력 있는 것으로 분류된 임차인의 점유 부분은 104호 전체이고, 분석 대상은 701호입니다. 일괄매각과 호실 통합 이용까지 명시되어 있으므로 실제 매각 범위와 임차권의 적용 대상을 확인하지 않으면 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당표상 실질취득액 46,721,000원은 보증금 4,000원 인수를 전제로 한 조건부 수치일 뿐입니다.

또한 3회 유찰된 상업용 물건이라는 특성과 확인되지 않은 비교 실거래가를 고려하면 감정가 대비 높은 할인율을 곧바로 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 확인되지만, 임차인 적용 범위·일괄매각 대상·개별 호실의 환금성은 확인이 필요합니다. 입찰 판단의 핵심은 최저가보다 실제 취득 대상과 인수 의무, 그리고 검증 가능한 시장가격입니다.