창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 6층 603호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태를 보면 이 건물은 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 섞인 상업시설 혼합 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 46,442,000원으로 감정가 135,400,000원의 34.3% 수준까지 낮아졌습니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
권리 구조의 기준점은 2023년 7월 24일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 이후 하나은행의 추가 근저당 1,944,000,000원, 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2023년 4월 24일 전입의 임차인이 기재되어 있어 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 6층603호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 건물 내 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 혼합 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 135,400,000원 / 46,442,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 말소기준 | 2023.07.24 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 선순위 점유는 별도 확인
등기상 과거 사상농업협동조합·대구은행·농협은행·아이비케이저축은행의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현 소유권은 2023년 7월 24일 주식회사서현빌딩으로 이전됐고, 2024년 1월 12일 상호가 혜윰코퍼레이션주식회사로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 현재 말소기준권리입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 4,000원 인수 가정 |
전입일 2023년 4월 24일은 말소기준일 2023년 7월 24일보다 앞섭니다. 제공된 판정은 이를 대항력 있음으로 분류하고 있고, 확정일자는 기재되지 않아 배당표에서는 우선변제 없이 보증금 4,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산됐습니다. 다만 다시 말해, 점유 호수가 본건과 다르므로 이 인수 가정이 실제 603호에 적용되는지는 별도 확인 사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,442,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,235,956원 |
| 인수 · 배재진(꼬꼬무숯불치킨) 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 45,206,044원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 8,109,000,000원 중 예상 배당은 45,206,044원이고, 미배당은 8,063,793,956원입니다. 임차인 보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 46,442,000원 | 45,206,044원 | 8,063,793,956원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,509,399원 | 31,524,230원 | 8,077,475,770원 | 4,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 22,756,579원 | 21,946,961원 | 8,087,053,039원 | 4,000원 |
추가 유찰이 진행돼도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 4,000원으로 동일합니다. 따라서 현재 계산 구조에서는 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 거의 같은 폭으로 내려갑니다. 그러나 가격 판단의 기준이 될 최근 실거래가가 없어, 어느 회차부터 시세 대비 메리트가 발생하는지는 이 자료만으로 정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근의 중심상가지대로, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통환경은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물이며 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용. 건물 전체에는 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재합니다. 각 호실은 매각물건명세서 비고상 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지구단위계획구역이며 토지는 평지의 상업용 건부지입니다. 공시지가는 1,777,000원/㎡, 토지면적은 725.0㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 상업·사무·위락 등이 혼재된 집합건물이므로, 실제 수요와 임대·매매 가능성은 개별 호수의 현재 이용상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인은 104호 전체로 적혀 있습니다. 본건 603호와 연결되는 임차관계인지 가장 먼저 원문 대조가 필요합니다.
- 일괄매각·벽체 이용상태 확인. 매각물건명세서에는 각 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재돼 있으므로 현장 경계와 실제 사용방식을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 현재 배당 시뮬레이션대로라면 최저가 46,442,000원에 인수 4,000원을 더한 46,446,000원이 기본 실질취득액입니다.
- 감정가 할인율을 시세로 착각하지 않기. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 “시세 대비 66% 할인” 같은 해석은 할 수 없습니다.
- 상업시설 용도 확인. 건물 전체가 음식점·소매점·유흥주점·위락시설·사무소로 혼재돼 있어 본건의 현재 이용 및 향후 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 물건은 감정가 135,400,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 46,442,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만 실거래 시세 자료가 없으므로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리상 말소기준은 2023년 하나은행 근저당으로 비교적 명확하지만, 현황조사 임차인의 점유 호수가 본건 603호가 아닌 104호로 기재된 점이 핵심 확인사항입니다.
배당 시뮬레이션대로라면 인수액은 4,000원이고 실질취득액은 46,446,000원입니다. 그러나 이 수치는 해당 임차인이 실제 본건에 적용된다는 전제 아래의 계산입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “세 번 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 603호의 실제 점유·이용·임대차관계를 먼저 확정한 뒤 그 다음 가격을 판단하는 것입니다.
