창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 5층 501호로 표시된 물건이며, 사건상 용도는 대지입니다. 감정평가상 토지는 중심상업지역의 상업용 건부지이고, 건물 내 각 호실은 일반음식점·소매점·유흥주점· 기타위락시설·사무소로 이용됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 각 호실을 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
가격만 보면 감정가 462,000,000원에서 세 차례 유찰돼 158,466,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 현재 확인되는 실질취득액은 최저가에 임차인 인수액 4,000원을 더한 158,470,000원이며, 실제 가격 메리트는 별도의 상업용 부동산 거래사례와 수익성 검토를 거쳐 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로76번길 9 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 상업용 건부지 · 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 158,466,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 있다
핵심은 2023.04.24 전입한 배재진(꼬꼬무숯불치킨)입니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당권 설정일 2023.07.24보다 먼저 전입했고, 대항력이 인정되는 것으로 정리되어 있습니다. 우선변제권은 없으므로 배당으로 회수하지 못하는 보증금 4,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 |
말소기준권리는 2023.07.24 설정된 주식회사하나은행 근저당권 5,760,000,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 근저당권 1,944,000,000원, 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.25에는 후순위 근저당권 일부가 신용보증기금에 176,772,295원 대위변제에 따라 이전되었습니다.
② 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저가’로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 158,466,000원으로 감정가 462,000,000원의 약 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 110,926,200원, 5회 유찰 시 77,648,340원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 158,466,000원 | 4,000원 | 158,470,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 110,926,200원 | 4,000원 | 110,930,200원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 77,648,340원 | 4,000원 | 77,652,340원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,018,524원 |
| 인수 · 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 4,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 155,447,476원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,018,524원을 제외한 155,447,476원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 권리와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권자 총 청구액 8,109,000,000원 대비 미배당액은 7,953,552,524원입니다. 대항력 임차인 보증금 4,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근의 중심상가지대로, 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.
- 이용. 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 용도가 혼재하며, 각 호실은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 토지. 725.0㎡, 평지의 세로장방형 상업용 토지이며 중심상업지역입니다. 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고, 소로1류와 중로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층이며 전기·위생 및 급배수·승강기·소방· 기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 원본 대조. 배재진의 전입일 2023.04.24, 보증금 4,000원, 104호 전체 점유 및 우선변제권 유무를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 각 호실을 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로 실제 매각 대상과 물리적 사용 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 상업용 거래사례·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 가정 매각가에서는 채권 미배당액이 7,953,552,524원이고, 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다.
- 점유·명도. 상업용 시설을 일체로 이용하는 구조이므로 영업장 점유 상태와 인도 범위를 입찰 전에 직접 확인하세요.
- 금액 단위 확인. 임차보증금은 4,000원으로 기재되어 있으므로 입찰 전 원본 문서에서 금액과 단위를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “34.3%라는 할인율보다 실제 권리·점유 구조가 먼저다”
이 사건은 감정가 462,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저매각가가 158,466,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 상업용 일괄매각 물건에서는 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
권리상으로는 2023.07.24 하나은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 그보다 앞선 2023.04.24 전입 임차인이 존재해 보증금 4,000원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 158,470,000원입니다. 여기에 각 호실의 벽체 구분 없는 일체 이용, 104호 임차인의 실제 점유 범위, 상업용 부동산의 수익성과 환금성을 함께 확인해야 이 사건의 가격을 제대로 판단할 수 있습니다.
