* 현황조사에 기재된 보증금은 4,000원입니다. 금액의 단위와 실제 계약금액, 해당 보증금이 매각 대상에 적용되는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 아래 인수금액은 이 기재를 그대로 반영한 조건부 추정이며 확정된 인수채무가 아닙니다.

창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 7층 703호를 대상으로 한 임의경매입니다. 감정가 135,400,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,442,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023년 7월 24일 하나은행 근저당권이며, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다.

현황조사에 기재된 배재진(꼬꼬무숯불치킨)은 말소기준보다 앞선 2023년 4월 24일 전입신고를 마쳤으며 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 배당표에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 보증금 전액이 매수인 인수액에 반영되었습니다. 다만 점유 부분이 104호 전체로 기재되어 있어 703호와의 관계 및 일괄매각 대상 포함 여부가 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 확인

말소기준권리는 2023.07.24 설정된 을구 9번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 을구 12번 하나은행 근저당권 1,944,000,000원과 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

종전 사상농업협동조합·대구은행·농협은행·아이비케이저축은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 종전 근저당의 채권최고액을 매수인의 인수채무로 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 호실 불일치가 핵심

실제 임차인 신고 1명. 신용보증기금의 근저당권 일부 이전은 임차보증금 승계 신고가 아니므로 임차인 수와 보증금을 중복 계산하지 않습니다. * 보증금 원문 기재액 4,000원 기준.

배재진의 전입신고일은 2023.04.24로 말소기준권리 설정일 2023.07.24보다 앞섭니다. 현황조사상 대항력이 있는 임차인으로 분류되며, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리했습니다. 확정일자 및 배당요구 내역은 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 최저가 34%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 135,400,000원인 물건이 3회 유찰되면서 최저매각가가 46,442,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다. 다만 동일 용도·동일 건물의 비교 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

* 원문 보증금 4,000원이 정확하고 해당 임차권의 인수의무가 이 매각에 적용된다는 조건하의 단순 합계입니다. 취득세·명도비·관리비 등은 제외했습니다. 보증금 원문 금액 또는 적용 범위가 달라지면 실질취득액도 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,442,000원 가정)

예상배당은 제공된 채권최고액 기준 추정치입니다. 총 채권액 8,109,000,000원, 채권자 배당액 45,206,044원, 미배당액 8,063,793,956원입니다. 집행비용과 채권자 배당액의 합계는 매각가 46,442,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 신용보증기금의 근저당권 일부 이전에 따른 배당관계도 최종 배당표에서 확인해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근에 있으며, 주변은 중심상가지대입니다. 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통환경은 대체로 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물입니다. 전기·위생·급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정요항표상 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 함께 기재되어 있습니다. 개별 호실 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 토지. 중심상업지역 내 상업용 건부지이며, 토지 전체 면적은 725.0㎡입니다. 이는 703호의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 벽체 구분 없는 일체 이용의 법적·물리적 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 3회 유찰된 상업용 건물로, 개별 호실의 독립 이용 가능성, 임대관계 및 비교 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서는 재매각 가능성과 적정 취득가를 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각목록을 통해 703호 외 다른 호실의 포함 여부를 확인하고, 호실별 소유권과 대지권·매각 대상의 일치 여부를 대조하세요.
• 104호 임차권의 적용 여부. 배재진의 임대차 목적물인 104호가 실제 매각 대상에 포함되는지, 점유 범위가 다른 호실에 미치는지 확인하세요.
• 보증금 원문 검증. 보증금이 4,000원으로 기재되어 있습니다. 임대차계약서와 현황조사서 원본에서 정확한 금액·단위·계약조건을 확인하세요.
• 대항력·배당 검토. 전입일, 실제 점유, 임대차 목적물, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 후 미회수 보증금을 대조하세요.
• 호실별 독립성. 벽체 구분 없이 일체 이용 중인 공간을 개별 호실로 독립 이용하거나 임대할 수 있는지 건축물대장·현장과 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가의 34%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 동일 건물·동일 용도 거래가격과 실제 임대수익을 확인하세요.
• 관리비·점유 관계. 미납 공용관리비, 실제 점유자, 명도 가능성 및 비용을 확인하세요.
• 경매 기록 재확인. 2026.09.30 매각기일 전 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사서· 감정평가서와 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “34% 최저가보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하는가”

감정가 135,400,000원이 3회 유찰로 46,442,000원까지 내려왔지만, 이를 시세보다 저렴한 매물로 평가할 근거는 아직 충분하지 않습니다. 비교 실거래가 확인되지 않았고, 상업용 건물의 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용되는 데다 일괄매각 조건이 붙어 있습니다.

등기상 하나은행 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준보다 앞선 전입을 가진 배재진의 임차권은 별도로 검토해야 합니다. 신고된 보증금 4,000원은 전액 인수로 산정되어 있지만, 점유 호실이 104호로 표시되어 있어 703호와의 관계가 확인되지 않았습니다.

최종 판단은 매각 범위·임차권 적용 여부·보증금 원문 금액· 개별 호실의 시장가치를 확인한 뒤 내려야 합니다. 3회 유찰이라는 가격 하락만으로 인수 위험이나 환금성 문제를 상쇄했다고 판단해서는 안 됩니다.