* 4,000원은 배당 가정에 기재된 인수액을 원 단위로 표시한 값입니다. 현황조사의 임차 목적물은 104호 전체인 반면 경매 대상 주소는 601호이므로, 실제 인수 여부와 보증금 원래 단위를 확인하기 전에는 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 46,721,000원 역시 이 가정에 따른 조건부 계산값이며 취득세·명도비 등은 제외했습니다.
창원지방법원 2025타경588. 경상남도 김해시 대청동 소재 서현빌딩의 6층 601호입니다. 건물은 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트구조이며, 대상 토지는 중심상업지역의 상업용 건부지입니다. 경매상 물건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 건물에는 음식점·소매점·유흥주점·위락시설·사무소 등이 혼재합니다. 따라서 일반 주거용 아파트를 전제로 가격이나 권리를 판단해서는 안 됩니다.
감정가 136,200,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 46,717,000원입니다. 가격 하락 폭만 보면 눈에 띄지만, 이 사건에는 반드시 확인해야 할 조건이 있습니다. 일괄매각이며 각 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 매각물건명세서의 기재입니다. 601호의 실제 점유 범위와 독립적 사용 가능성을 확인하지 않은 채 개별 호실의 정상적인 이용·매각을 전제하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 6층 601호 도로명주소: 경상남도 김해시 번화1로76번길 9 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 집합건물 601호 / 중심상업지역 상업용 건부지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 |
| 이용상태 | 감정평가상 음식점·소매점·유흥주점·위락시설·사무소 혼재. 각 호실 벽체 구분 없이 일체 이용 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 (종전 상호: 주식회사서현빌딩) |
| 감정가 | 136,200,000원 |
| 최저매각가 | 46,717,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차인 | 현황조사상 배재진(꼬꼬무숯불치킨) 1명 · 104호 전체. 601호와의 관계 미확인 |
| 배당 가정상 인수 | 4,000원* · 실제 적용 및 보증금 단위 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 범위가 변수
말소기준권리는 2023.07.24 설정된 을구 9번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 그 뒤에 설정된 을구 12번 하나은행 근저당권, 갑구 6번 신용보증기금 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
다만 등기상 근저당권이 모두 소멸한다고 해서 점유와 임차보증금 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 현황조사에는 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인이 확인되지만, 임차 목적물이 104호로 표시되어 있습니다. 본건 601호 및 일괄매각 범위와 어떤 관계인지 확인해야 실제 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력보다 먼저 확인할 것은 호실
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
배재진(꼬꼬무숯불치킨) 104호 전체 |
2023.04.24 | 4,000원* |
대항력 표시 有 말소기준 이전 전입 · 601호 적용 미확인 |
확인 필요 확정일자·배당요구 확인되지 않음 |
조건부 인수 배당 가정 4,000원* · 호실 불일치 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 배재진 1명입니다. 전입일은 2023.04.24로 하나은행 말소기준 근저당권 설정일 2023.07.24보다 앞섭니다. 조사상 대항력이 있는 것으로 표시되며, 배당 가정에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리되어 있습니다.
그러나 현황조사의 점유 부분은 104호 전체이고, 이번 사건의 물건 주소는 601호입니다. 임차인 명칭과 전입일만으로 104호의 보증금이 601호 낙찰자에게 승계된다고 확정할 수 없습니다. 반대로 벽체가 구분되지 않은 일괄 이용 상태를 고려하면, 주소가 다르다는 이유만으로 무관하다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 우선 해당 임차인이 매각 목적물에 속하는지와 보증금 자체가 얼마인지 확정해야 하므로, 낮은 최저가만으로 취득원가나 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34%와 시세 34%는 다르다
감정가는 136,200,000원, 현재 최저매각가는 46,717,000원입니다. 3회 유찰된 결과 감정가의 약 34% 수준까지 내려온 상태입니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 136,200,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 46,717,000원 | 3회 유찰 · 감정가 34% |
| 실질취득(조건부) | 46,721,000원* | 인수액 4,000원 가정 |
| 다음 유찰 시 | 32,701,899원 | 4회 유찰 · 감정가 24% |
| 추가 유찰 시 | 22,891,329원 | 5회 유찰 · 감정가 17% |
특히 이 건물은 여러 용도가 함께 존재하고 각 호실을 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다. 개별 601호가 독립적으로 임대·사용·재매각될 수 있는지에 따라 실제 시장가치와 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재로서는 가격이 저렴하다고 결론 내릴 근거가 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,240,906원 |
|
인수 · 임차인 배재진 104호 · 본건 적용 미확인 |
4,000원* | 0원 |
| 1. 을구 9번 · 하나은행 근저당 | 5,760,000,000원 | 45,476,094원 |
| 2. 을구 12번 · 하나은행 근저당 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 · 신용보증기금 가압류 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 8,109,000,000원 | 45,476,094원 |
집행비용 1,240,906원을 공제한 후 하나은행 을구 9번 근저당권에 45,476,094원이 배당되는 가정입니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 8,063,523,906원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 피담보채권 잔액과 동일하다는 뜻이 아니며, 공동담보 및 일부 대위변제 관계도 최종 배당에서 확인해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험을 분리
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 46,717,000원 | 45,476,094원 | 8,063,523,906원 | 4,000원* |
| 4회 유찰 시 | 32,701,899원 | 31,713,265원 | 8,077,286,735원 | 4,000원* |
| 5회 유찰 시 | 22,891,329원 | 22,079,285원 | 8,086,920,715원 | 4,000원* |
추가 유찰되면 최저매각가는 내려가지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 배당 가정에서는 각 회차의 매수인 인수액을 4,000원으로 동일하게 처리했습니다. 그러나 이는 임차인의 보증금과 적용 범위를 확정한 결과가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 중심상가지대로 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 대체로 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 제반 교통환경은 대체로 무난합니다. 북서측 약 10m, 남동측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트구조입니다. 전기·위생·급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 일반건축물대장상 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 등으로 이용 용도가 나뉩니다. 대상 601호의 공부상 세부 용도와 실제 이용상태는 해당 호실 도면 및 건축물대장과 대조해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지입니다. 토지면적은 725.0㎡, 공시지가는 1,777,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 토지면적을 601호의 독립 소유 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 해당하며, 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 벽체 없이 일체 이용 중이라는 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 중심상업지역이라는 입지 특성은 있으나, 개별 호실의 독립 사용 가능성과 임대관계가 불명확합니다. 최근 거래가격과 거래량도 확인되지 않아 매각 용이성이나 회수 가능 가격을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 전체와 601호의 관계를 매각물건명세서, 감정평가서 및 도면으로 대조해야 합니다. 각 호실을 벽체 구분 없이 사용 중이라는 조건이 핵심입니다.
- 임차인 호실 확인. 배재진의 점유 부분이 104호로 기재된 이유와 601호 또는 일괄매각 대상과의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 원단위 확인. 배당 가정상 4,000원으로 표시된 보증금을 임대차계약서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다. 확인 전에는 조건부 인수액을 확정 취득비용으로 사용하지 않아야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 임차인의 사업자등록, 인도·점유, 확정일자, 배당요구 여부 및 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 실제 점유와 명도. 개별 호실의 점유자가 누구인지, 벽체 미구분 이용으로 인해 다른 호실과 연결되어 있는지, 낙찰 후 독립 인도가 가능한지 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보목록과 신용보증기금 일부 대위변제 관계를 확인해 실제 피담보채권 및 배당구조를 검토해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일 건물 또는 유사 상업용 집합건물의 최근 거래, 개별 호실 용도, 전유면적, 임대수익 및 공실 상황을 확인한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
- 체납·부대비용. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 조세 관련 사항, 취득세, 명도 및 시설분리 비용을 확인해야 합니다.
- 매각기일 최종 확인. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경·정정명세서 존재 여부를 법원 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰보다 중요한 것은 인수와 사용 가능성”
이 사건은 감정가 136,200,000원에서 최저매각가 46,717,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당권과 가압류는 소멸할 예정이므로, 거액의 미배당채권을 그대로 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
그러나 104호로 신고된 임차인과 경매 대상 601호의 관계가 불명확하고, 배당 가정상 보증금 4,000원*의 원래 단위도 확인해야 합니다. 일괄매각 및 벽체 미구분 이용 조건은 호실의 실제 사용 가능성과 환금성에도 영향을 줄 수 있습니다.
최근 실거래 기준 가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가의 34%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 임차인 범위·보증금·일괄매각 대상·독립 사용 가능성을 먼저 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득금액을 실제 거래가격과 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
