창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 7층705호입니다. 사건의 등기상 핵심은 2023.07.24 설정된 하나은행 근저당권 5,760,000,000원입니다. 같은 날 주식회사서현빌딩 명의로 소유권이 이전됐고, 이후 2024.01.12 상호가 혜윰코퍼레이션주식회사로 변경됐습니다. 말소기준 이후에는 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 2025.07.01 임의경매개시결정, 하나은행 후순위 근저당 1,944,000,000원이 이어집니다.
최저매각가는 45,619,000원으로 감정가 대비 크게 내려왔지만, 본 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 “감정가보다 크게 싸다”를 곧바로 “시세보다 싸다”로 바꿔 읽을 근거는 없습니다. 특히 서현빌딩은 중심상업지역의 상업용 건물이고 감정 이용상태도 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재해, 주거용처럼 단순한 시세 비교를 하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 7층705호 |
| 등기 유형 / 용도 | 집합건물 · 대지 |
| 현재 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 45,619,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 지상 7층 |
| 감정 이용상태 | 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 호별로 혼재 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 등기상 말소기준권리는 2023.07.24 을구 9번 하나은행 근저당입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 하나은행 후순위 근저당은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2023-672호가 붙어 있고 후순위 근저당에도 공동담보목록 제2023-851호가 기재돼 있으므로, 채권최고액 자체를 이 705호 한 호실만의 실질 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 대항력 표시는 있으나 ‘104호’와 ‘705호’가 다르다
| 성명 / 영업명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
자료상 배재진은 2023.04.24 전입해 2023.07.24 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됐습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없는 것으로 표시돼 배당에서는 0원, 매수인 인수 가능액은 4,000원으로 잡혀 있습니다. 다만 이는 어디까지나 104호 신고가 본건 705호와 연결된다는 전제에서만 의미가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 인수 · 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 4,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 44,397,858원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 8,109,000,000원 중 44,397,858원이 배당되고, 미배당액은 8,064,602,142원으로 계산되어 있습니다. 임차인 보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있으나, 해당 점유표시가 104호이므로 본건 705호에 실제 적용되는지 확인이 선행돼야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 더 진행되면
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 가능액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 8,064,602,142원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 8,078,041,500원 | 4,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 22,353,309원 | 21,550,949원 | 8,087,449,051원 | 4,000원 |
이 사건은 신청채권자 청구액 6,107,855,840원이 현재 회차는 물론 추가 유찰 시나리오에서도 충족되지 않습니다. 소유자 잔여도 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 매각가격 자체는 낮아지지만, 그것이 곧바로 시세 대비 할인폭을 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 ‘대청공원’ 북동측 인근, 중심상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 제반 교통환경은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층 지상 7층 건물이며 전기·위생·급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용. 감정 이용상태는 호별로 일반음식점, 소매점, 유흥주점, 기타위락시설, 사무소가 혼재합니다.
- 토지. 중심상업지역, 상업용 건부지, 평지이며 북서측 약 10m 내외·남동측 약 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 중로3류와 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,777,000원/㎡, 토지면적 725.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호와 705호를 반드시 대조. 임차인 배재진의 점유 부분은 ‘104호 전체’로 기재돼 있습니다. 본건 705호의 실제 점유관계인지 원문 확인이 최우선입니다.
- 대항력 인수 판단. 자료상 전입 2023.04.24가 말소기준 2023.07.24보다 앞서 대항력 有, 우선변제권 無로 분류돼 있습니다. 본건 적용이 확인된다면 배당되지 않은 보증금 4,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에는 공동담보목록이 붙어 있습니다. 채권최고액 5,760,000,000원과 1,944,000,000원을 705호 단독 채무로 오해하지 마세요.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 34%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·동일 층·유사 용도의 실제 거래나 임대수익 자료 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 서현빌딩은 음식점·소매점·유흥주점·위락시설·사무소가 혼재합니다. 705호의 구체적 대장상 용도와 현재 사용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘호수 불일치’를 해결해야 한다
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 45,619,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가라고 단정할 근거가 없고, 현황조사상 대항력 임차인은 본건 705호가 아니라 104호 전체로 표시돼 있습니다. 등기 권리는 말소기준 이후 소멸 구조가 비교적 명확하지만, 점유·임차 관계의 호수 불일치가 해소되기 전까지는 ‘인수 4,000원’도 본건 확정값으로 받아들이면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 705호 실제 점유관계와 시세를 원본으로 확인하는 것입니다.
