창원지방법원 2025타경588. 대상은 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 4층 404호입니다. 등기부상 현재 소유자는 혜윰코퍼레이션주식회사이며, 2023년 7월 24일 주식회사서현빌딩 명의로 소유권이 이전된 뒤 2024년 1월 12일 상호가 변경됐습니다. 같은 2023년 7월 24일 하나은행이 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 분석의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2023-672호로 설정돼 있습니다.

말소기준 뒤에는 2025년 5월 21일 신용보증기금의 405,000,000원 가압류와 2025년 7월 1일 하나은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 배재진의 전입일은 2023년 4월 24일로 말소기준보다 빠르며, 제공된 권리판정과 배당자료는 대항력을 인정하고 보증금 4,000원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심

등기 자체는 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조지만, 임차인은 별도로 봐야 합니다. 현황조사상 실제 임차인 1명인 배재진(꼬꼬무숯불치킨)은 2023년 4월 24일 전입해 2023년 7월 24일 말소기준보다 앞섭니다. 제공 자료는 이를 대항력 있음으로 판단하며 우선변제권은 없는 것으로 계산하고 있습니다.

② 가격 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정은 금물

감정가는 221,000,000원, 현재 최저매각가는 75,803,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰 뒤의 가격이라 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에, 75,803,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.

또한 배당자료가 계산한 매수인 인수액 4,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 75,807,000원입니다. 금액 자체는 최저가와 거의 같지만, 가격 메리트의 기준은 감정가 할인율이 아니라 실제 거래시장이어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)

현재 회차 기준 채권총액은 6,165,000,000원, 채권자 예상 배당액은 74,038,546원, 미배당액은 6,090,961,454원입니다. 임차인 보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근 중심상가지대에 위치하며, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물이며 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 건물 내 여러 호가 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소로 이용되고 있습니다. 대상 4층은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 매각물건명세서 기재가 있습니다.
• 토지. 725.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방 형태이며 중심상업지역입니다. 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외 포장도로와 접하며 중로3류·소로1류와 접합니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 404호 점유 재확인. 현황조사 임차 부분은 104호 전체로 표시돼 있습니다. 404호의 실제 점유자와 임대관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 4층 구획 확인. 4층 전체가 벽체 구분 없이 일체 이용 중이므로 404호의 물리적 경계·출입·독립 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 임차인 승계. 배재진은 말소기준 전 전입으로 자료상 대항력 있음, 우선변제권 없음, 보증금 4,000원 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라도 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
• 공동담보 구조. 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2023-672호로 설정돼 있습니다. 채권최고액 5,760,000,000원과 본 호실의 최저가는 직접적인 일대일 관계가 아닙니다.
• 회차 시나리오. 현재 75,803,000원, 4회 유찰 시 53,062,100원, 5회 유찰 시 37,143,470원으로 제시돼 있으므로 각 회차에서 점유·활용 가능성과 가격을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 ‘점유와 실사용 경계’가 먼저다

이 물건은 221,000,000원 감정가가 3회 유찰돼 75,803,000원까지 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 등기상 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조인 반면, 말소기준 전 전입한 임차인 1명의 보증금 4,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.

더 중요한 것은 물건 표시입니다. 경매 대상은 4층 404호, 임차인 점유부분은 104호 전체, 그리고 4층은 벽체 구분 없이 전체를 일체로 이용 중입니다. 따라서 현재 단계에서 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 404호의 실제 점유·경계·독립 사용 가능성을 확인하는 것입니다. 이 확인이 끝나기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 매력을 평가하기 어렵습니다.