45,276,000원
창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 6층 606호로 표시된 사건입니다. 현재 소유자는 혜윰코퍼레이션주식회사이고, 2023.07.24 설정된 주식회사하나은행 근저당권 5,760,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리 소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 배재진(꼬꼬무숯불치킨)이 2023.04.24 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 이는 말소기준권리인 2023.07.24 하나은행 근저당보다 앞서므로 제공된 권리판정상 대항력이 있는 임차인입니다. 배당표 역시 이 보증금 4,000원을 배당하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 6층606호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 번화1로76번길 9 |
| 용도 | 대지 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 45,276,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권액 | 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
말소기준은 2023.07.24 하나은행 근저당권입니다. 2023.09.14 설정된 하나은행의 추가 근저당권 1,944,000,000원, 2025.05.21 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 2025.07.01 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 있음, 다만 점유 호실 확인 필수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 매수인 인수 |
③ 가격 판단 — 감정가 34%, 그러나 시세 비교는 별개
현재 최저매각가는 45,276,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 31,693,199원, 5회 유찰 시 22,185,239원입니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 없어 45,276,000원이 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 유찰률은 감정가 대비 하락폭을 보여줄 뿐, 현재 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 상업지역 내 서현빌딩 호실이라는 점과 점유관계 확인 필요성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,214,968원 |
| 인수 · 배재진(꼬꼬무숯불치킨) 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 44,061,032원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 8,109,000,000원, 예상 배당액은 44,061,032원, 미배당액은 8,064,938,968원입니다. 임차인 보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 소재 대청공원 북동측 인근으로, 주위는 중심상가지대이며 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물이며 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 세장형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 북서측 약 10m, 남동측 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 건물 내 호실은 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소로 이용되는 것으로 조사되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 호실 대조. 본건은 606호, 현황조사 임차인 점유는 104호 전체입니다. 매각물건명세서·현황조사서 원본에서 연결관계를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 임차인 전입일 2023.04.24가 말소기준권리 2023.07.24보다 빠릅니다. 제공된 판정은 대항력 있음입니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 45,276,000원에 인수 4,000원을 더한 실질취득은 45,280,000원입니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 34%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰됐으므로 단순 가격 외에 이용상태·점유·환금성·건물 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.18입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘104호와 606호의 관계’를 확인할 사건
현재 최저가는 감정가 132,000,000원에서 3회 유찰된 45,276,000원입니다. 등기부만 놓고 보면 2023.07.24 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 그보다 앞선 2023.04.24 전입의 대항력 임차인이 있고, 예상배당도 보증금 4,000원을 매수인 인수로 계산합니다.
특히 임차인의 점유 부분은 104호 전체인 반면 매각 사건의 소재지는 6층606호입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 34%까지 내려왔다”는 숫자보다, 104호 임차관계가 실제 606호에 영향을 미치는지 확인하는 절차가 먼저입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 권리와 가격 모두 원본 대조 후 판단해야 하는 사건입니다.
