창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 1층102호에 관한 임의경매입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 등기부는 집합건물입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층이며, 일반건축물대장상 호실별로 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재한 상업용 건물입니다. 현재 소유자 명칭은 혜윰코퍼레이션주식회사이고, 2023.07.24 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 하나은행 추가 근저당 1,944,000,000원, 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에 기재된 배재진(꼬꼬무숯불치킨)의 전입일은 말소기준보다 앞서고 대항력 있음으로 정리돼 있지만, 점유부분은 “104호 전체”입니다. 본건 표시 “102호”와의 불일치를 확인하지 않은 채 인수액만 보고 단순한 안전물건으로 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 · 상업용 건물 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 688,000,000원 / 235,984,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 말소기준 | 2023.07.24 을구 9번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유가 변수
기존 사상농업협동조합·대구은행·농협은행·아이비케이저축은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상으로 볼 권리가 아닙니다. 현재 기준이 되는 것은 2023.07.24 하나은행 근저당이고, 그 뒤에 설정된 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하나은행 근저당에는 공동담보목록 제2023-672호가 기재돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 4,000원 인수 |
② 가격 검증 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 235,984,000원으로 감정가 688,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과 가격이 크게 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 235,984,000원 | 231,880,224원 | 7,877,119,776원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 | 165,188,800원 | 162,076,157원 | 7,946,923,843원 | 4,000원 |
| 5회 유찰 시 | 115,632,160원 | 113,213,310원 | 7,995,786,690원 | 4,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 235,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,103,776원 |
| 인수 · 배재진(꼬꼬무숯불치킨) 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 231,880,224원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 235,984,000원 중 집행비용 4,103,776원을 제외한 231,880,224원이 을구 9번 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 8,109,000,000원 대비 미배당은 7,877,119,776원입니다. 임차인 보증금 4,000원은 배당에서 지급되지 않고 매수인 승계로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 ‘대청공원’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중심상가지대로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물로 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 일련번호 1~3·5~9는 일반음식점, 4는 소매점, 10·14·18은 유흥주점, 11~13·15~17은 기타위락시설, 19~32는 사무소입니다.
- 토지. 토지면적 725.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 중로3류와 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 일치 여부. 본건은 102호인데 임차인 배재진의 점유부분은 104호 전체로 기재돼 있습니다. 실제 점유·임대차 대상 호실을 우선 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인. 전입 2023.04.24는 말소기준 2023.07.24보다 빠릅니다. 배당 시뮬레이션은 보증금 4,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
- 가격 착시. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
- 공동담보. 말소기준 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2023-672호가 기재돼 있고, 추가 근저당에도 공동담보목록 제2023-851호가 기재돼 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 채권 미배당은 7,877,119,776원이며, 4회·5회 유찰 시 미배당은 각각 7,946,923,843원·7,995,786,690원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 호실 점유상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 유찰 횟수보다 ‘호실과 시세’가 먼저다
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.07.24 하나은행 근저당 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 회차에서 매각대금 대부분은 말소기준 근저당권자에게 배당됩니다. 그러나 현황조사상 임차인은 그 말소기준보다 앞선 2023.04.24 전입이고 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 동시에 그 임차인의 점유호실은 104호, 경매대상은 102호입니다.
가격 역시 감정가 688,000,000원에서 최저가 235,984,000원까지 내려왔다는 사실만으로 평가할 수 없습니다. 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 현재 실질취득 235,988,000원이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 102호와 104호의 점유관계, 선순위 임차인 승계 범위, 실제 상업용 시세를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
