158,569,000원
창원지방법원 2025타경588. 등기부상 현재 소유자는 혜윰코퍼레이션주식회사입니다. 2023.07.24 주식회사서현빌딩 명의로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2024.01.12 상호가 혜윰코퍼레이션주식회사로 변경됐습니다. 이 2023.07.24 하나은행 근저당이 현재의 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 하나은행 추가 근저당과 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부보다 먼저 봐야 할 점유관계가 있습니다. 현황조사상 배재진(꼬꼬무숯불치킨)이 104호 전체를 점유하고 있고 전입신고일은 2023.04.24입니다. 말소기준일인 2023.07.24보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 정리되어 있으며, 우선변제권 없이 보증금 4,000원 전액을 매수인이 인수하는 배당 시나리오입니다. 이 사건은 일괄매각이고 각 호실이 벽체로 구분되지 않은 채 일체로 이용 중이므로, 104호 임차정보 역시 사건 전체 인도·점유관계에서 분리해 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 4층401호 · 도로명 경상남도 김해시 번화1로76번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도표시 대지 · 일괄매각 대상은 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 이용이 혼재 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 (2023.07.24 주식회사서현빌딩 명의 매매 취득, 2024.01.12 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 462,300,000원 / 158,569,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 각 호실 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 4,000원 |
등기권리 자체는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 2023.09.14 하나은행이 채권최고액 1,944,000,000원의 추가 근저당권을 설정했고, 2025.05.21 신용보증기금이 405,000,000원 가압류를 했으며, 2025.07.01 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 추가 근저당권 중 176,772,295원은 2025.07.25 신용보증기금에 확정채권 일부대위변제로 일부 이전된 등기도 존재합니다.
반면 과거 2005년 사상농업협동조합 근저당권, 2008년 정문창 전세권, 2014년 대구은행 근저당권, 2017년 농협은행 근저당권, 2019년 아이비케이저축은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인에게 남는 핵심은 후순위 담보권보다 선순위 점유 임차인의 보증금 4,000원과 일괄 이용 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%를 ‘시세 할인율’로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 158,569,000원으로 감정가 462,300,000원의 34.3%입니다. 하지만 이는 3회 유찰의 결과일 뿐, 실제 시장 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 대항력 임차인 인수액 4,000원을 더한 현재 회차의 권리상 실질취득 기준은 158,573,000원입니다. 따라서 가격 판단은 최저가 158,569,000원이 아니라 실질취득 158,573,000원을 출발점으로 삼아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,019,966원 |
| 인수 · 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 4,000원 | 0원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 155,549,034원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액은 8,109,000,000원, 예상 배당은 155,549,034원, 미배당은 7,953,450,966원입니다. 임차인 보증금 4,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 구조이므로 도넛 차트에는 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 ‘대청공원’ 북동측 인근의 중심상가지대에 위치하며, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물이며 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 725.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외 포장도로에 각각 접하며 토지정보상 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고, 중로3류 및 소로1류에 접합니다.
- 이용상태. 일괄매각 대상에는 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰 · 감정가 34%) | 158,569,000원 | 155,549,034원 | 7,953,450,966원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 110,998,300원 | 108,644,324원 | 8,000,355,676원 | 4,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 77,698,810원 | 75,900,231원 | 8,033,099,769원 | 4,000원 |
회차가 더 내려가도 임차인 인수액은 4,000원으로 동일합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 158,573,000원, 4회 유찰 시에는 매각가 110,998,300원에 인수 4,000원이 별도로 붙고, 5회 유찰 시에도 매각가 77,698,810원에 같은 인수액이 남습니다. 다만 이러한 회차 하락은 감정가 대비 가격의 변화일 뿐 시세 대비 저평가를 입증하지는 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 ‘일괄매각’ 및 ‘각 호실 벽체 구분 없이 일체로 이용 중’이라고 기재되어 있으므로 실제 점유·출입·사용 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 배재진(꼬꼬무숯불치킨)의 전입신고일은 2023.04.24로 말소기준 2023.07.24보다 앞섭니다. 배당 시나리오상 보증금 4,000원은 매수인 인수입니다.
- 401호와 104호 관계 확인. 사건 표시 주소는 4층401호이지만 현황조사 임차인은 104호 전체를 점유합니다. 일괄매각·일체 이용 상태와 연결해 실제 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 정리. 2023.09.14 하나은행 추가 근저당, 2025.05.21 신용보증기금 가압류, 2025.07.01 경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
- 추가 근저당 일부이전 확인. 2025.07.25 을구 14번 근저당 중 176,772,295원이 신용보증기금에 일부이전된 등기를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실질취득 158,573,000원을 기준으로 상업용 임대·매매가를 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 일괄매각과 점유관계를 먼저 본다”
이 사건은 숫자만 보면 3회 유찰로 감정가 462,300,000원에서 최저가 158,569,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 34.3%라는 유찰률이 아닙니다. 2023.04.24부터 점유한 대항력 임차인 1명, 보증금 4,000원의 매수인 인수, 그리고 일괄매각·각 호실 벽체 구분 없이 일체 이용이라는 현황이 핵심입니다.
등기상으로는 2023.07.24 하나은행 근저당이 말소기준이 되어 후순위 담보권과 가압류가 정리되지만, 점유관계는 말소기준보다 먼저 출발했습니다. 현재 회차에서 권리상 실질취득 기준은 158,573,000원입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 사실과 실제 시장가격이 저렴하다는 결론은 별개이므로, 이 사건의 판단 순서는 일괄매각 범위 확인 → 실제 점유 확인 → 실질취득 기준 가격 검증이 되어야 합니다.
