창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 1층104호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 등기사항증명서는 집합건물로 발급돼 있습니다. 현재 소유자는 2024.01.12. 상호가 변경된 혜윰코퍼레이션주식회사입니다. 권리의 기준점은 2023.07.24. 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 5,760,000,000원입니다.
가격은 감정가 642,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 220,206,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시장가보다 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다. 더 중요한 선결조건은 임차·점유관계입니다. 확인된 대항력 임차인의 보증금 4,000원 외에도 전입일과 보증금이 미상인 주거 점유 표기가 남아 있어, 최종 인수액은 원본 확인 전까지 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 1층104호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로76번길 9 |
| 용도 | 대지 · 집합건물 |
| 현재 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 642,000,000원 / 220,206,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차권은 별도
말소기준은 2023.07.24. 하나은행 근저당권입니다. 2023.09.14. 추가 설정된 하나은행 근저당권, 2025.05.21. 신용보증기금 가압류, 2025.07.01. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.07.25. 신용보증기금에 대한 176,772,295원의 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전도 등기돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 인수 + 미상 위험
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 4,000원 인수 |
| 숯불치 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
배재진(꼬꼬무숯불치킨)은 전입일이 2023.04.24.로, 말소기준권리인 2023.07.24.보다 앞섭니다. 대항력이 인정되는 것으로 조사됐고 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있어, 현재 배당 시나리오에서는 보증금 4,000원을 배당받지 못하고 매수인이 인수합니다.
반면 ‘숯불치’는 주거 사용으로 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 이런 경우 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 두고 보증금·전입일·점유범위를 확인한 뒤 최종 인수액을 산정해야 합니다.
③ 가격 위치 — 3회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가는 642,000,000원이고 현재 최저매각가는 220,206,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 154,144,200원, 5회 유찰 시 107,900,940원으로 잡혀 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,884원 |
| 인수 · 배재진 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 216,323,116원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 채권액은 8,109,000,000원, 예상 지급액은 216,323,116원, 미배당액은 7,892,676,884원입니다. 배재진 보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 ‘대청공원’ 북동측 인근의 중심상가지대로, 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물이며 전기·위생·급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 건물 내 호실별로 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 기재돼 있습니다. 104호의 실제 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 725.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 중로3류와 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배재진 보증금 인수. 2023.04.24. 전입으로 대항력이 확인됩니다. 배당 시나리오상 보증금 4,000원은 전액 매수인 인수입니다.
- ‘숯불치’ 점유 확인. 전입일과 보증금이 미상입니다. 주민등록·사업자등록·현황점유와 매각물건명세서를 대조해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래·임대수익·공실 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 범위. 104호 전체를 점유하는 배재진과 별도 주거 점유 표기가 있어 실제 점유주체와 점유범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 임차’가 먼저다
이 사건은 감정가 642,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 220,206,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다. 권리 측면에서도 말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 말소기준보다 앞선 배재진의 대항력과 보증금 4,000원 인수가 확인되고, 별도로 전입일·보증금이 미상인 주거 점유가 남아 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “3회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 미상 점유자의 대항력과 보증금을 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 계산하는 것입니다. 확인된 범위의 인수액은 4,000원이지만, 미상 점유가 해소되기 전에는 최종 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
