창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 3층 304호에 대한 경매입니다. 감정가는 221,000,000원이고 현재 최저매각가는 75,803,000원으로, 3회 유찰을 거쳐 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2023.07.24 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 그 뒤의 하나은행 추가 근저당, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 배재진(꼬꼬무숯불치킨)의 전입일이 2023.04.24로 말소기준권리보다 앞서고, 대항력 있음으로 조사돼 있습니다. 배당 시뮬레이션도 보증금 4,000원 전액을 매수인 인수로 반영합니다. 그런데 점유부분은 104호 전체로 기재되어, 실제 경매대상 304호와 동일 점유관계인지 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 3층 304호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로76번길 9 |
| 용도 | 대지 · 서현빌딩 3층 304호 |
| 현재 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 75,803,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 임차인 확인 필요
② 임차인 — 대항력은 선순위, 점유 호수는 불일치
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 볼 사정은 없습니다. 다만 경매대상은 304호인데 점유부분은 104호 전체로 기재되어 있으므로, 이 임차관계가 304호에 직접 연결되는지 여부가 명도의 핵심 확인사항입니다.
③ 가격 — 3회 유찰로 75,803,000원
현재 최저매각가는 75,803,000원으로 감정가 221,000,000원의 약 34.3%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 4,000원을 더한 실질취득은 75,807,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 시장가 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,803,000원 | 34.3% | 4,000원 | 8,034,961,454원 |
| 4회 유찰 시 | 53,062,100원 | 24.01% | 4,000원 | 8,057,293,018원 |
| 5회 유찰 시 | 37,143,470원 | 16.81% | 4,000원 | 8,072,925,112원 |
④ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,454원 |
| 인수 · 배재진 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 74,038,546원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 8,109,000,000원 중 74,038,546원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 8,034,961,454원입니다. 임차인 보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모
- 입지. 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근의 중심상가지대이며, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 전반적인 교통환경은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물이며 전기·위생·급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 각 호는 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 등으로 이용되는 것으로 조사되어 있습니다.
- 토지. 725㎡, 중심상업지역의 상업용 건부지이며 평지·세로장방형입니다. 북서측 약 10m, 남동측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 건축물 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 대조. 경매대상 304호와 임차인 점유부분 104호의 관계를 현황조사 원본과 현장에서 확인합니다.
- 대항력 확인. 배재진의 2023.04.24 전입이 실제 304호 점유와 연결되는지 확인합니다.
- 보증금 인수. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 4,000원이며, 실질취득은 75,807,000원입니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 할인율 대신 실제 동일·유사 상가 거래와 임대수익을 별도로 대조합니다.
- 용도 확인. 서현빌딩 내 호별 이용상태가 일반음식점·소매점·유흥주점·위락시설·사무소 등으로 나뉘므로 304호의 실제 용도와 영업 가능 여부를 확인합니다.
- 채권 규모. 현재 매각대금으로는 등기상 채권을 대부분 충족하지 못하며 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘304호와 임차인의 연결’을 확인해야 한다
이 사건은 감정가 221,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 75,803,000원까지 내려온 점이 먼저 눈에 띕니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 선순위 임차인과 목적물의 실제 연결관계가 먼저입니다. 말소기준권리는 2023.07.24 하나은행 근저당으로 명확하고 이후 등기권리는 소멸하지만, 2023.04.24 전입한 대항력 임차인이 조사되어 있습니다. 배당 계산상 인수액은 4,000원으로 작지만, 점유부분이 104호로 기록되어 경매대상 304호와 일치하지 않는다는 점은 반드시 확인해야 합니다. 여기에 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가의 시장가격 경쟁력도 별도 검증이 필요합니다.
