75,803,000원
창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 서현빌딩 5층 504호에 관한 임의경매입니다. 현재 소유자는 혜윰코퍼레이션주식회사이며, 2023.07.24 주식회사서현빌딩 명의로 소유권이 이전된 뒤 2024.01.12 현재 상호로 변경됐습니다. 같은 2023.07.24 주식회사하나은행 명의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 하나은행의 추가 근저당 1,944,000,000원, 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2023.01.06 김해시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2023.03.13 이미 해제됐습니다. 따라서 등기 자체보다 더 주의해서 볼 부분은 말소기준보다 앞선 2023.04.24 임차인 전입신고와 점유호수 표기의 불일치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 5층 504호 · 도로명 경상남도 김해시 번화1로76번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 용도 표기 대지 · 상업용 건부지 · 5층 전체 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 · 전기·급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 (2024.01.12 상호변경, 종전 주식회사서현빌딩) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 75,803,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘임차인 호수’ 확인이 먼저다
등기 흐름만 보면 말소기준은 명확합니다. 2023.07.24 하나은행 근저당 이후의 추가 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김해시 압류도 2023.03.13 해제돼 현재 인수 대상으로 볼 등기상 선순위 압류는 남아 있지 않습니다.
임차인 현황
조사상 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 중복승계 아님 |
대항력·인수 여부는 배당 시뮬레이션과 현황조사 기준입니다. 점유부분이 104호로 기재돼 있어 대상 504호와의 실제 관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 75,803,000원으로 감정가 221,000,000원의 34.3% 수준입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 물건에 대해 확인 가능한 동일 조건의 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 하락률 자체를 시세 할인율로 볼 수는 없습니다.
특히 서현빌딩은 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 등 여러 상업용 이용이 혼재하고, 5층은 벽체 구분 없이 전체가 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 따라서 개별 호실 가격은 실제 사용상태와 호실 경계, 점유관계의 영향을 받을 수 있으므로 현재 최저가만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 8,034,961,454원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,062,100원 | 51,706,982원 | 8,057,293,018원 | 4,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 37,143,470원 | 36,074,888원 | 8,072,925,112원 | 4,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,454원 |
| 인수 · 배재진(꼬꼬무숯불치킨) 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 74,038,546원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 8,109,000,000원 중 예상배당은 74,038,546원이고, 미배당은 8,034,961,454원입니다. 배당표는 대항력 있는 임차인의 보증금 4,000원을 배당하지 않고 매수인 인수로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 ‘대청공원’ 북동측 인근의 중심상가지대에 위치하며, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 건물 내에는 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 용도가 혼재합니다. 대상 5층은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지이며, 토지면적 725.0㎡, 공시지가 1,777,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 중로3류와 소로1류에 접합니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 세 차례 유찰됐고 상업용 복합 이용, 5층 일체 이용 현황이 있어 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 104호·504호 대조. 배재진(꼬꼬무숯불치킨)의 점유부분이 104호 전체로 조사돼 있습니다. 실제 504호와의 관계를 현황조사·점유현황·현장 기준으로 대조해야 합니다.
- 5층 일체 이용 확인. 5층 전체가 벽체 구분 없이 이용 중이므로 504호의 실제 경계와 이용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 임차인 전입일 2023.04.24는 말소기준 2023.07.24보다 빠릅니다. 대상 호실과 동일한 점유라면 배당 시뮬레이션상 보증금 4,000원 인수 구조입니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교값이 없으므로 이를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록과 연결돼 있으므로 거액의 채권최고액을 504호 단독 채무나 가치로 단순 환산하지 않아야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차 기준 채권자 총 청구액 8,109,000,000원 중 배당은 74,038,546원에 그치며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘대상 호실’을 확정해야 한다
이 물건은 감정가 221,000,000원에서 세 차례 유찰돼 75,803,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 2023.07.24 하나은행 근저당으로 비교적 명확하고 그 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건을 단순한 “감정가 34.3% 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다.
조사상 대항력이 있는 배재진(꼬꼬무숯불치킨)의 점유부분은 104호 전체인데 경매 대상은 504호이고, 동시에 5층은 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 배당 시뮬레이션은 보증금 4,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 그보다 선행해야 할 질문은 “이 임차인이 실제로 504호를 점유하는가”입니다. 실거래 비교값도 확인되지 않는 만큼, 이 물건은 최저가 자체보다 호실 경계·점유관계·실제 이용상태를 확정하는 것이 권리분석의 승부처입니다.
