창원지방법원 2025타경588. 대상은 김해시 대청동 서현빌딩 6층 607호입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있고, 감정평가의 건물 전체 이용상태는 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재한 상업용 집합건물입니다. 말소기준권리는 2023년 7월 24일 하나은행 근저당권 채권최고액 5,760,000,000원이며, 그 뒤의 하나은행 추가 근저당·신용보증기금 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 배재진(꼬꼬무숯불치킨)이 2023년 4월 24일 전입한 것으로 기재되어 있어 말소기준권리보다 앞서고, 배당 시뮬레이션도 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 4,000원 전액 인수로 처리했습니다. 그런데 점유부분 기재는 104호 전체입니다. 현재 분석 대상은 607호이므로, 이 임차관계가 실제 607호에 미치는지 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 6층 607호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 상업용 건물 내 호실 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션 주식회사 (2024.01.12 상호변경 전 주식회사서현빌딩) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 39,788,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 하나은행 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
현재 등기상 핵심은 2023년 7월 24일 하나은행 근저당권입니다. 이후 2023년 9월 14일 하나은행의 채권최고액 1,944,000,000원 추가 근저당, 2025년 5월 21일 신용보증기금의 405,000,000원 가압류, 2025년 7월 1일 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 사상농협·대구은행·농협은행·아이비케이저축은행 근저당 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 4,000원 |
전입일은 말소기준일인 2023년 7월 24일보다 앞서 있어 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 배당표는 우선변제권이 없는 것으로 반영했습니다. 따라서 배당에서 보증금이 변제되지 않고 4,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 가격 — 34.3%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 116,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 39,788,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 여기에 자료상 매수인 인수액 4,000원을 더한 실질취득액은 39,792,000원입니다.
하지만 동일 또는 유사 호실의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 건물은 감정평가상 일반음식점·소매점·유흥주점· 기타위락시설·사무소가 혼재하는 상업용 집합건물이고 이미 3회 유찰됐으므로, 가격 판단은 실제 임대수익·공실· 해당 층 및 호실의 이용상태까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,116,184원 |
| 인수 · 배재진 임차보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 하나은행(을구 9) | 5,760,000,000원 | 38,671,816원 |
| 3. 근저당 · 하나은행(을구 12) | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 8,109,000,000원 중 예상 배당액은 38,671,816원이며, 예상 미배당액은 8,070,328,184원입니다. 임차인 보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 매각대금 배분 차트에는 포함하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(34.3%) | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 8,070,328,184원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 8,082,049,729원 | 4,000원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 19,496,120원 | 18,745,190원 | 8,090,254,810원 | 4,000원 |
이 사건에서는 추가 유찰이 발생해도 자료상 임차인 인수액은 4,000원으로 동일합니다. 현재 회차의 실질취득액은 39,792,000원이고, 추가 유찰 시에도 각 회차 매각가에 4,000원을 더한 금액이 자료상 실질취득 기준이 됩니다. 다만 임차인이 실제 607호와 연결되는지는 별도 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근의 중심상가지대로, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 건물로 전기·위생·급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 725㎡의 평지·세로장방형 상업용 토지이며, 중심상업지역에 해당하고 북서측 약 10m, 남동측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 제시되어 있습니다.
- 환금성. 상업용 집합건물이고 현재까지 3회 유찰된 만큼, 아파트와 같은 주거용 표준물건보다 매수층과 임대수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 607호와 임차인 점유부분 대조. 임차인은 104호 전체로 기재돼 있습니다. 이 관계가 607호 매각물건에 실제 적용되는지 원본 서류에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 상업용 호실은 점유·영업 여부가 명도비용과 인도시기에 직접 영향을 줍니다. 현장을 통해 607호의 실제 사용자를 확인하세요.
- 감정가 할인율 ≠ 시세 할인율. 실거래 비교자료가 없으므로 34.3%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 실제 용도 확인. 건물 전체에는 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재합니다. 607호의 건축물대장상 세부 용도와 현재 이용상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·시설비 확인. 상업용 집합건물은 공용관리비와 기계식주차장·승강기 등 유지관리 관련 부담이 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당 원본 대조. 하나은행의 2개 근저당과 신용보증기금 가압류, 임차인 인수 관계를 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본과 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘호실과 점유관계’를 맞춰야 한다
이 물건은 3회 유찰돼 감정가 116,000,000원에서 39,788,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2023년 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 자료상 매수인 인수액도 4,000원에 불과합니다. 하지만 낮은 최저가만으로 안전하거나 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다.
첫째, 실거래 시세 자료가 없어 감정가 34.3%가 실제 시장가 대비 얼마나 낮은지 확인되지 않습니다. 둘째, 상업용 집합건물로 이미 3회 유찰되었습니다. 셋째, 가장 중요한 점은 임차인의 점유부분이 104호인데 분석 대상은 607호라는 것입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “3,978만 원이면 싸다”가 아니라, 607호의 실제 점유·용도·시장가를 확인한 뒤 39,792,000원의 실질취득액을 판단하는 것입니다.
