창원지방법원 2025타경588. 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 2층 201호로 표시된 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 건물 내 여러 호실이 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소로 이용되고 있고, 토지는 중심상업지역의 상업용 건부지입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.07.24. 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 추가 근저당, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부의 소멸 구조만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사에는 배재진(꼬꼬무숯불치킨)이 104호 전체를 점유하고 있으며 전입일은 2023.04.24.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당표는 이 임차인의 보증금 4,000원 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 또 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 각 호실 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 되어 있어, 표시 호실만 떼어 보는 방식보다 전체 이용관계와 점유 범위를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 2층 201호 |
| 등기표시 | 집합건물 · 경상남도 김해시 번화1로76번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 · 건물 내 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 이용 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 772,000,000원 / 264,796,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 인수
② 임차인 분석
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) · 104호 전체 | 2023.04.24 | 4,000원 | 대항력 有 | 없음 | 4,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 점유 호실은 104호로 조사되어 있으나, 매각물건명세서에는 각 호실을 벽체로 구분하지 않고 일체로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 전 점유 범위와 일괄매각 대상의 실제 사용관계를 현장에서 맞춰보는 절차가 필요합니다.
③ 가격 — 34.3% 할인율만으로 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 264,796,000원으로 감정가 772,000,000원의 약 34.3%입니다. 4회 유찰 시 185,357,200원, 5회 유찰 시 129,750,039원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실은 확인할 수 있어도, 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 상업용 집합건물이고, 호실을 벽체 없이 일체 이용하며, 이미 3회 유찰된 상태라는 점을 고려하면 단순 할인율보다 환금성과 실제 임대·점유 상태 확인이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,796,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,507,144원 |
| 인수 · 임차인 배재진 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 260,288,856원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 8,109,000,000원, 채권자 배당액은 260,288,856원, 미배당액은 7,848,711,144원입니다. 배재진 보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다.
⑤ 일괄매각·이용상태 — 이 사건의 실무 포인트
매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 각 호실 벽체 구분 없이 일체로 이용중임.”이라고 되어 있습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층이며, 제101호 외 31개 호실로 구성되어 있습니다. 이용상태도 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소로 다양합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근의 중심상가지대에 위치하며, 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.
- 토지. 토지면적 725.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방, 중로각지입니다. 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외 포장도로, 남동측 약 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 중로3류와 소로1류에 접합니다.
- 설비. 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없어 시장가격과의 직접 비교는 할 수 없습니다. 3회 유찰 사실과 상업용 이용형태를 가격 판단과 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 264,796,000원에 임차인 인수 4,000원을 더한 264,800,000원을 실제 취득 기준으로 보세요.
- 선순위 임차인. 전입일 2023.04.24.로 말소기준보다 빠른 배재진의 점유 및 보증금 인수관계를 현황조사·매각물건명세서 원문과 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 각 호실 벽체 구분 없이 일체 이용 중이므로 201호 표시만으로 현장 점유범위를 판단하지 마세요.
- 공동담보. 말소기준 근저당 5,760,000,000원과 추가 근저당 1,944,000,000원은 공동담보목록이 있는 권리입니다. 매각목록 전체와 배당관계를 함께 확인하세요.
- 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 유찰 횟수 자체를 할인 근거로 삼기보다 실제 영업상태·점유·임대수익·환금성을 조사하세요.
- 현장 확인. 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소가 혼재하는 건물입니다. 실제 영업 중인 공간과 공실 여부를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘점유·일괄매각 구조’가 먼저다
이 사건은 감정가 772,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 264,796,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 근거가 없어 이 가격을 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 권리 측면에서는 2023.07.24. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸해 구조가 비교적 명확하지만, 그보다 앞선 2023.04.24. 전입 임차인의 보증금 4,000원이 매수인에게 승계됩니다.
더 중요한 것은 일괄매각과 호실 간 벽체 구분 없는 일체 이용입니다. 표시 주소는 201호인데 현황조사 임차인은 104호로 조사되어 있어, 현장의 실제 점유구조와 매각대상 전체를 함께 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 보면 승계금액 자체는 작지만, 3회 유찰·상업용 이용·복합 점유구조·실거래 부재 때문에 최저가 숫자 하나만으로 판단하기 어려운 사건입니다.
