제주지방법원 2023타경30326. 제주시 조천읍 조천리의 대진유토피아빌리지(3차) 7층 703호 아파트입니다. 등기 흐름을 보면 과거 제주은행·용담새마을금고 근저당과 민성현 전세권이 있었지만 모두 경매개시 전에 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.11.17. 주식회사 백록레미콘의 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2025.07.21. 제주세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 243,000,000원인데, 이 단지의 가장 최근 거래는 2025.08. 163,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 163,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세의 149.1%입니다. 게다가 최근 거래군은 이전 거래군보다 15.5% 낮아진 흐름입니다. 전체 거래 평균 189,125,000원만 보더라도 최저가는 128.5% 수준이므로, 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천14길 24, 7층 703호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 72.33㎡ |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 이미 정리
임차인 없음. 과거 2020.02.13. 설정된 민성현 전세권 150,000,000원은 2023.05.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 제주은행 근저당 2건과 용담새마을금고 근저당도 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매의 기준은 2023.11.17. 강제경매개시결정이며, 이후 등기된 제주세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 8,000만원 높다
대진유토피아빌리지(3차)는 29세대, 사용승인일 2017.03.22. 단지입니다. 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.08. 163,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 163,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 66.15㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2024.07 | 72.33㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.07 | 72.33㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.07 | 72.33㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.03 | 66.15㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2022.05 | 72.33㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 66.15㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 72.33㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 189,125,000원 |
감정가와 최저가 243,000,000원은 최신 거래 163,000,000원보다 80,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 149.1%입니다. 동일 면적 72.33㎡의 과거 거래도 2024.07. 190,000,000원, 2022.05. 230,000,000원, 2022.04. 225,000,000원으로 기록돼 있어, 감정가 243,000,000원은 데이터에 있는 최고 실거래 230,000,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 238,798,000원 |
| 미배당 | - | 916,949,726원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권 청구액 1,155,747,726원에 비해 매각대금이 작아 채권자에게 916,949,726원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 243,000,000원 | 238,798,000원 | 916,949,726원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 194,400,000원 | 190,878,400원 | 964,869,326원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 155,520,000원 | 152,542,720원 | 1,003,205,006원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 243,000,000원은 최근 시세 163,000,000원보다 크게 높고, 1회 유찰 가정 194,400,000원도 최근 거래보다 31,400,000원 높습니다. 2회 유찰 가정 155,520,000원은 최근 거래 163,000,000원보다 낮아집니다. 다만 실제 매각가와 다음 회차 진행 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조천초등학교 동측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택과 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상7층 건물이며, 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)이며, 가축사육제한구역과 건축계획심의대상구역에 해당합니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가 308,900원/㎡, 토지면적 1,203.0㎡입니다.
- 단지 규모. 대진유토피아빌리지(3차)는 29세대이며 사용승인일은 2017.03.22.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 163,000,000원입니다. 감정가 243,000,000원보다 80,000,000원 낮습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 15.5% 낮습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 채권자 미배당과 인수 구분. 신건 기준 미배당 916,949,726원은 신청채권자의 미회수액이지 매수인 인수금이 아닙니다.
- 과거 전세권 재확인. 민성현 전세권 150,000,000원은 2023.05.22. 해지로 말소된 기록입니다. 입찰 전 최신 등기 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 현황 확인. 제공된 자료에는 임차인 신고가 없으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제
이 사건은 현재 자료만 보면 임차인 인수나 존속 담보권 때문에 복잡한 유형은 아닙니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 경매개시 이후 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 최저가 243,000,000원은 최근 거래 163,000,000원보다 80,000,000원 높고, 최근 시세 대비 149.1%입니다. 최근 가격 추세 역시 -15.5%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리해소 여부가 아니라 현재 회차 가격이 최근 시장가격과 얼마나 벌어져 있는지입니다.
