제주지방법원 2023타경30326. 제주 한림읍 에스하임 102동 3층 301호의 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.12.07. 성남동부새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 6,500,000,000원입니다. 이후 2023.11.17. 강제경매개시결정, 2024.02.27. 임의경매개시결정, 2025.06.04. 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리의 단순함이 가격 매력으로 이어지지는 않습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 227,000,000원인데, 같은 에스하임 전용 67.59㎡의 최근 12개월 거래 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 128.6%에 놓여 있고 최근 거래 추세도 -12.4%이므로, 전체기간 평균보다 최근 시세를 우선하면 신건 가격은 높은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 102동 3층 301호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.59㎡ · 3층 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2018.06.27 |
| 규모 | 에스하임 40세대 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다. 말소기준인 2018.12.07. 근저당권 이후의 강제경매·임의경매·압류는 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2024.04.02. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.20. 그 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
에스하임 전용 67.59㎡ 실거래는 모두 9건 확인됩니다. 가격 판단에서는 전체기간 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
최신 거래는 2026.03 · 178,000,000원이고, 최근 12개월 2건 평균은 176,500,000원입니다. 현재 최저가 227,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.6%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -12.4%이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 195,888,888원을 근거로 신건 가격을 싸다고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 223,022,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,978,000원 뒤 근저당권에 223,022,000원이 배당되고, 후순위 신청채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 8,588,473,452원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정요항표상 기호 16-37은 다세대주택이며, 사용승인일은 2018.06.27입니다.
- 주위환경. 한림읍 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 해당 다세대주택군은 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5는 일단의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 자연녹지지역입니다.
- 공시지가. 공시지가는 183,100원/㎡이고 토지면적은 2,651.0㎡입니다.
- 거래 표본. 에스하임은 40세대이며 동일 전용면적 67.59㎡ 실거래는 9건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 최저가 227,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 128.6%입니다. 가격 메리트가 있는 상태로 보기는 어렵습니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -12.4%이므로, 오래된 고가 거래보다 최신 거래 흐름을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 권리 인수. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 호수 현장 대조. 감정요항표는 다세대주택 기호 16-37 여러 호에 대해 제시목록 호수와 현장표시 차이를 기재하고 있습니다. 입찰 전 해당 102동 3층 301호의 공부·현장 표기를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 등기 변동 확인. 기준 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정돼 있으므로 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저매각가 227,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 176,500,000원의 128.6%이고, 최신 거래도 178,000,000원에 머뭅니다. 최근 거래 추세 역시 -12.4%입니다. 따라서 신건 단계에서는 권리 안전성보다 가격 부담이 더 큰 판단 요소입니다. 여기에 감정요항표상 다세대주택군의 일부 호수에 공부와 현장표시 차이가 기재돼 있어, 가격 검토와 함께 해당 호수의 현장·공부 대조가 필요합니다.
