제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 101동 2층 201호, 동일 면적 거래자료 기준 전용 67.59㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기부상 소유자는 주식회사원봉입니다. 2018.12.07 주식회사신진종합건설이 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 상호가 주식회사신진종합개발을 거쳐 주식회사원봉으로 변경됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2023.04.05 설정된 늘푸른신용협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 그보다 앞선 성남동부새마을금고 근저당, 양성자 등의 근저당, 김지연 전세권 160,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준권리 뒤의 김지연 근저당 40,000,000원과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 101동 2층 201호 (에스하임) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 67.59㎡ · 2층 201호 |
| 현재 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2018.06.27 |
| 단지 규모 | 40세대 |
① 권리 흐름 — 현재 매수인 인수액은 0원
현재 확인된 임차인은 없습니다. 과거 김지연 명의의 전세권은 2021.03.26 전세금 160,000,000원으로 설정됐으나, 2023.04.05 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이 전세권을 현재 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
말소기준권리는 2023.04.05 접수된 늘푸른신용협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤에 접수된 김지연 근저당권 40,000,000원, 2023.11.17 주식회사 백록레미콘의 강제경매개시결정, 2025.06.04 국의 압류, 2025.09.26 제주특별자치도의 압류, 2025.10.20 김지연의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 22.4% 높은 신건
에스하임 동일 면적 67.59㎡의 실거래는 총 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 195,888,888원이지만, 가격 판단에서는 오래된 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 176,500,000원이며 최신 거래는 2026.03 178,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
현재 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.4%입니다. 전체 9건 평균과 비교해도 110.3%입니다. 특히 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -12.4%로 낮아진 것으로 집계돼 있어, 과거 200,000,000원대 거래를 근거로 현재 신건 가격을 싸다고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 2. 근저당 · 늘푸른신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김지연 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 28,176,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 김지연 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 2,495,495,452원, 예상 채권자 배당액은 212,176,000원, 미배당액은 2,283,319,452원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 해당 귀덕리 물건군은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 제주시 한림읍 소재 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 해당 물건군은 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 징크지붕의 지상 4층 건물이며 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5는 일단의 토지로서 대체로 평탄한 부정형 공동주택 건부지입니다. 토지면적은 2,651.0㎡, 공시지가는 183,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 귀덕리 2419-5는 도로구역에도 해당합니다.
- 거래량. 동일 면적 실거래는 총 9건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 122.4%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 하락 추세. 최근 거래구간은 이전 거래구간보다 -12.4%로 낮습니다. 오래된 200,000,000원대 거래보다 최신 거래 178,000,000원과 최근 평균을 우선 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 172,800,000원, 2회 유찰 시 138,240,000원입니다. 회차가 바뀌면 최신 실거래와 다시 비교해 가격을 판단해야 합니다.
- 권리 확인. 현재 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 계산돼 있으나, 입찰 직전 등기사항과 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 현장 호수 확인. 감정평가상 귀덕리 물건군에는 제시목록과 현장표시가 다른 호수가 다수 기재돼 있으므로 현관 표시·건축물대장·등기 호수를 상호 대조해야 합니다.
- 배당표 성격. 예상배당은 집행비용 및 채권액을 기준으로 한 추정치이며 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 최근 시세 이상
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 현재 확인된 임차인이 없고, 말소기준권리 뒤의 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 176,500,000원의 122.4%이고, 최신 거래 178,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -12.4%입니다. 따라서 현재 회차의 핵심 위험은 권리 인수가 아니라 최근 시세보다 높은 매수가격입니다. 유찰 시나리오와 최신 거래를 함께 보면서 가격을 다시 판단하는 접근이 필요합니다.
