제주지방법원 2023타경30326. 제주 제주시 한림읍 귀덕리의 에스하임 102동 2층 202호, 동일 면적 실거래 기준 67.59㎡ 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사원봉이고, 2018.12.07 주식회사신진종합건설이 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 주식회사신진종합개발을 거쳐 주식회사원봉으로 상호가 변경됐습니다.
말소기준권리는 2018.12.07 설정된 성남동부새마을금고 근저당권, 채권최고액 6,500,000,000원입니다. 이후의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 가격 216,000,000원 자체가 최근 거래가격보다 높은 만큼, 이 물건은 권리보다 가격 판단이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 102동 2층 202호 (에스하임) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 67.59㎡ · 지상4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2018.06.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 말소기준인 성남동부새마을금고 근저당권보다 뒤에 설정된 양성자 근저당권, 주식회사 백록레미콘의 강제경매개시결정, 성남동부새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 1.75억~1.78억
에스하임은 총 40세대, 사용승인일 2018.06.27이며, 동일 면적 67.59㎡ 실거래는 총 9건 확인됩니다. 전체 평균은 195,888,888원이지만 과거 200,000,000원 이상 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
최신 거래는 2026.03의 178,000,000원, 최근 12개월 평균은 176,500,000원입니다. 반면 신건 최저가는 216,000,000원으로 최근 12개월 평균의 122.4%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세도 -12.4%로 내려와 있습니다. 따라서 과거 전체 평균 195,888,888원보다도 높은 신건 가격을 두고 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 근저당 · 양성자 | 559,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 9,370,495,452원 중 예상배당은 212,176,000원, 미배당은 9,158,319,452원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림읍 소재 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 해당 귀덕리 공동주택군은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물입니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5는 일단의 토지로, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 공시지가는 183,100원/㎡, 토지면적은 2,651.0㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 195,888,888원보다 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -12.4%입니다. 신건 최저가 216,000,000원을 과거 고가 거래와 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 현재 216,000,000원, 1회 유찰 시 172,800,000원, 2회 유찰 시 138,240,000원으로 가격선이 달라집니다.
- 현장표시 확인. 감정요항표에 제시목록과 현장 호수표시가 다른 사례가 다수 기재돼 있으므로 본건 102동 202호의 현장표시를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구·조세 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 최근 시세 이상”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 2018.12.07 성남동부새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 신건 가격은 216,000,000원으로 최근 12개월 평균 176,500,000원의 122.4%입니다. 최신 실거래도 178,000,000원이고 최근 추세는 -12.4%입니다.
따라서 이 사건은 권리 위험보다 가격 위험이 더 큰 유형입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없으며, 1회 유찰 시 172,800,000원, 2회 유찰 시 138,240,000원으로 내려가는 시나리오와 최근 거래를 함께 비교해야 합니다. 여기에 감정요항표의 호수표시 차이도 현장에서 확인해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 두 사실을 분리해 보는 것이 핵심입니다.
