제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 103동 2층 201호, 전용 67.59㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름의 기준점은 2018.12.07. 성남동부새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 6,500,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 216,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 122.4%이고 최근 거래 흐름도 이전 거래 대비 -12.4%입니다. 전체 9건 평균 195,888,888원보다도 신건 가격이 높기 때문에 과거 고가 거래를 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 103동 2층 201호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 67.59㎡ · 2층 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2018.06.27 |
| 단지 규모 | 40세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2018.12.07. 성남동부새마을금고 근저당권이며, 후순위 양성자 근저당권, 2023타경30326 강제경매개시결정, 2024타경22865 임의경매개시결정, 국세 압류와 제주특별자치도 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 2024.04.02. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.20.에는 해당 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사 근질권이 설정됐습니다. 권리관계의 등기 수는 많지만, 제공된 배당·인수 계산상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 더 중요하다
에스하임 동일 면적 67.59㎡의 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 195,888,888원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.01. 175,000,000원, 2026.03. 178,000,000원으로 평균 176,500,000원입니다. 최근 시세가 과거 평균보다 낮아진 상태이므로 가격 판단은 최근 거래에 무게를 두는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원보다 39,500,000원 높고, 비율로는 122.4%입니다. 최신 거래 178,000,000원과 비교해도 38,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -12.4%이므로 현재 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 근저당 · 양성자 | 559,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 216,000,000원 가정 시 집행비용 3,824,000원을 제외한 212,176,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 9,370,495,452원 중 212,176,000원이 배당되며 미배당은 9,158,319,452원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림읍 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 해당 감정군은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상 4층 건물입니다.
- 도로. 귀덕리 2401·2419-1·2419-5 일단의 토지는 북동측·북서측으로 폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 공시지가는 183,100원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 2,651㎡입니다.
- 단지. 에스하임은 40세대이고 사용승인일은 2018.06.27입니다. 동일 면적 거래는 2021.07부터 2026.03까지 9건 확인됩니다.
- 호수 확인. 감정평가서상 기호 16-37은 공부상 호수와 현장표시가 서로 다른 사례가 각 호별로 기재되어 있어 입찰 전 현장표시와 공부를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 195,888,888원보다 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 12.4% 낮아진 흐름이므로 과거 200,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 회차별 가격. 현재 216,000,000원, 1회 유찰 시 172,800,000원, 2회 유찰 시 138,240,000원입니다. 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 호수 표시 대조. 감정평가서의 해당 감정군에 공부상 호수와 현장표시 차이가 반복적으로 기재되어 있으므로 실제 출입문 표시·건축물대장·등기부를 함께 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 선순위 근저당에 대규모 미배당이 발생하더라도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 122.4%, 최신 거래 178,000,000원보다도 높은 수준입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -12.4%라는 점까지 겹칩니다.
따라서 이 사건은 ‘권리가 깨끗하니 신건에서도 싸다’고 볼 수 없습니다. 현재 회차에서 가격 메리트는 부족하고, 회차가 진행돼 최저가가 최근 실거래 수준과 어떻게 교차하는지를 보는 것이 핵심입니다. 특히 감정평가서상 해당 감정군의 공부상 호수와 현장표시 차이도 입찰 전에 반드시 직접 확인해야 합니다.
