제주지방법원 2023타경30326. 제주 한림읍 귀덕리 에스하임 102동 4층 402호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사원봉이며, 2018.12.07 주식회사신진종합건설 명의로 거래가액 260,000,000원에 소유권이전된 뒤 상호가 주식회사신진종합개발을 거쳐 주식회사원봉으로 변경됐습니다. 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 성남동부새마을금고 근저당권 6,500,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 신건 최저매각가 268,000,000원은 실거래와 크게 벌어져 있습니다. 동일 면적 67.59㎡의 최근 12개월 거래는 175,000,000원과 178,000,000원으로 평균 176,500,000원입니다. 최저가는 이 평균의 151.8%이고, 전체 9건 평균 195,888,888원과 비교해도 136.8%입니다. 게다가 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.4% 낮은 흐름이어서, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 가격을 우선해 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 102동 4층 402호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.59㎡ · 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 현재 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청사건 청구금액 | 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 2018.12.07 성남동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 2023.11.17 주식회사 백록레미콘의 강제경매개시결정, 2024.02.27 성남동부새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.06.04 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 51.8% 높은 신건 최저가
에스하임 동일 면적 67.59㎡의 확인된 실거래 9건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 176,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 178,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
과거 전체 9건 평균은 195,888,888원이지만 최근 거래는 175,000,000원과 178,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가는 151.8%, 최신 거래 178,000,000원보다도 최저가 268,000,000원이 높습니다. 가격 추세 지표 역시 -12.4%입니다. 따라서 과거 전체 평균을 근거로 신건 가격에 가격 가점을 주기 어렵고, 최근 시세 기준으로는 시세보다 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 263,448,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 양성자 | 559,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 9,370,495,452원 중 예상배당은 263,448,000원이며, 미배당액은 9,107,047,452원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,552,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정요항표상 기호(16-37)는 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 용도도 다세대입니다.
- 주위환경. 제주시 한림읍 소재 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(16-37)는 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상 4층 건물이며, 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5는 일단의 토지로 공동주택 건부지로 이용되고, 자연녹지지역에 해당합니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 거래표본. 에스하임은 40세대이며 동일 면적 67.59㎡의 확인 거래는 9건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
- 사용승인. 기호(16-37)의 사용승인일은 2018.06.27입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 151.8%입니다. 전체 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.4%입니다. 최신 거래 178,000,000원과 최근 평균 176,500,000원을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준권리 확인. 2018.12.07 성남동부새마을금고 근저당권이 기준이며 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 근저당 이전관계. 성남동부새마을금고 근저당권은 2024.04.02 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.20 느티나무제일차유한회사 명의의 근질권설정이 기재돼 있으므로 배당·말소 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 호수 표시 확인. 감정요항표에는 기호(16-37) 구간의 여러 호수에서 제시목록과 현장표시 차이가 기재돼 있으므로 본건의 제시목록·현장표시 대응을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격은 명확히 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 268,000,000원이 최근 12개월 평균 176,500,000원의 151.8%이고, 최신 거래 178,000,000원도 크게 웃돕니다. 최근 거래 추세도 -12.4%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다 현재 회차의 높은 가격과 향후 유찰 시 가격 변화입니다. 1회 유찰 시 214,400,000원, 2회 유찰 시 171,520,000원이라는 시나리오를 최근 실거래와 나란히 놓고 판단해야 합니다.
