제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 103동 4층 401호, 전용 67.59㎡ 다세대주택입니다. 권리 구조의 기준점은 2018.12.07. 성남동부새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 6,500,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이 근저당권은 2024.04.02. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 떠안을 임차보증금도 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 268,000,000원인데, 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 178,000,000원입니다. 과거 전체 거래 평균 195,888,888원보다도 현재 최저가가 높지만, 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.4% 낮아진 하락 추세까지 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 103동 4층 401호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.59㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2018.06.27 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준은 2018.12.07. 설정된 성남동부새마을금고 근저당권이며, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 최초 근저당권은 2024.04.02. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.20. 느티나무제일차유한회사 앞으로 근질권이 설정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 51.8% 높은 신건
에스하임은 40세대, 사용승인일은 2018.06.27입니다. 대상 면적 67.59㎡와 일치하는 거래는 총 9건 확인되며, 이 가운데 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
최근 12개월 거래는 175,000,000원과 178,000,000원이고 평균은 176,500,000원입니다. 현재 최저가 268,000,000원은 이 최근 평균의 151.8%입니다. 최신 거래가 178,000,000원이라는 점까지 함께 보면 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 양성자 | 559,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액은 9,370,495,452원, 예상 배당액은 263,448,000원, 미배당은 9,107,047,452원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회로도 최근 시세 위
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 268,000,000원 | 263,448,000원 | 9,107,047,452원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 9,159,897,052원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 171,520,000원 | 168,318,720원 | 9,202,176,732원 |
1회 유찰 가격 214,400,000원도 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원보다 높습니다. 데이터상 2회 유찰 시 가격은 171,520,000원으로 내려가며, 그제야 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮은 구간에 들어옵니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 회차나 1회 유찰 가격에 가격 가점을 줄 상황은 아닙니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 한림읍 소재 기호(16-37)는 다세대주택으로 이용 중이며, 대상도 다세대입니다.
- 주위환경. 한림읍 소재 물건군은 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로, 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5는 일단의 공동주택 건부지로 이용 중이며, 자연녹지지역입니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 호수 표시 확인. 감정요항표상 기호(16-37) 가운데 여러 호실은 제시목록상의 호수와 현장표시가 서로 다르다고 기재돼 있어, 대상 호실의 현장표시와 등기·제시목록 일치 여부를 입찰 전 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 착시 금지. 신건 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균의 151.8%입니다. 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -12.4% 낮습니다. 과거 전체 평균 195,888,888원만으로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 유찰 회차 점검. 1회 유찰 가격 214,400,000원도 최근 시세보다 높고, 2회 유찰 가격은 171,520,000원입니다.
- 호수 표시 대조. 같은 감정평가 대상군에서 공부상 호수와 현장표시가 다른 사례가 다수 기재돼 있으므로, 103동 4층 401호의 현장표시를 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2018-2043호에 연결돼 있으므로 배당관계는 공동담보 전체와 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보류
이 물건은 임차인 인수 없이 매수인 인수액 0원으로 계산되고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 신건 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 151.8%이며, 최신 거래 178,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 가격 추세는 -12.4%입니다. 1회 유찰 가격 214,400,000원도 최근 시세 위이고, 데이터상 2회 유찰 가격 171,520,000원에서야 최근 거래 수준 아래로 내려옵니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 권리 해소 여부가 아니라 현재 회차의 과도한 가격과 유찰 후 가격대입니다.
