제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 102동 3층 302호, 전용 67.59㎡ 다세대주택입니다. 권리의 기준점은 2018.12.07. 성남동부새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 6,500,000,000원입니다. 이후 설정된 양순이 근저당과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 현재 최저가는 감정가와 같은 227,000,000원입니다. 동일면적의 최신 거래는 2026.03. 178,000,000원, 최근 12개월 평균은 176,500,000원입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 50,500,000원 높고, 최근 12개월 평균 대비 128.6%이므로 신건 단계에서 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 102동 3층 302호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.59㎡ · 3층 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2018.06.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 낙찰 후 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2018.12.07. 성남동부새마을금고 근저당이고, 2023.05.08. 설정된 양순이 근저당과 2023.11.17.·2024.02.27. 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸 예정입니다.
기준 근저당은 2024.04.02. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.20. 해당 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사 근질권이 설정돼 있습니다. 이는 2018.12.07. 설정된 기준 근저당권 계열의 권리변동이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 5,050만원 높은 신건
에스하임 동일면적 67.59㎡ 거래입니다. 과거 전체 평균보다는 가격 판단에 더 적합한 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 보겠습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
최근 12개월의 두 거래는 175,000,000원·178,000,000원, 평균 176,500,000원입니다. 현재 최저가 227,000,000원은 이 평균의 128.6%입니다. 게다가 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세가 -12.4%로 하락해, 과거의 2억원대 거래를 근거로 현재 2.27억원을 정당화하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 양순이 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 2.27억원 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당 배당에 소진됩니다. 총 채권액 8,931,495,452원 중 예상 배당은 223,022,000원이고, 미배당액은 8,708,473,452원입니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 한림읍 귀덕리 에스하임은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.06.27입니다.
- 주위환경. 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며, 공시지가는 183,100원/㎡입니다. 토지는 평지의 부정형, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 에스하임은 40세대이며, 동일면적 67.59㎡ 거래가 확인됩니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 점검. 최근 12개월 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원입니다. 현재 최저가 227,000,000원을 과거 고가 거래만으로 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.4%입니다. 가격 판단 시 최근 시세를 우선하는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원입니다. 특히 1회 유찰 가격도 최근 12개월 평균보다 높다는 점을 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 말소기준 근저당 채권최고액은 6,500,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 배당과 인수는 별개이므로 등기 변동과 배당요구 현황을 원본으로 대조하세요.
- 호수 현장표시 대조. 동일 감정평가군 일부 호수는 공부상 호수와 현장표시가 서로 다른 사례가 기재돼 있습니다. 해당 302호도 등기·집합건축물대장·현장 표시를 입찰 전 직접 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 훨씬 큰 변수
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 최저가 227,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 128.6%, 최신 거래 178,000,000원보다도 크게 높습니다. 여기에 최근 가격 추세까지 -12.4%입니다.
따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 신건부터 싸게 살 수 있는 물건”이 아니라, 권리 인수 부담은 없지만 현재 가격이 최근 시장보다 높은 물건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다. 1회 유찰 가격 181,600,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 시나리오가 145,280,000원입니다. 승부처는 권리보다는 최근 시세와 실제 입찰가격의 간격입니다.
