제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 105동 2층 202호의 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사원봉이고, 2018년 12월 7일 주식회사신진종합건설 명의로 거래가액 190,000,000원에 소유권이전된 뒤 상호 변경을 거쳐 현재 명칭이 됐습니다. 등기부에 과거 근저당권과 전세권이 있었지만 모두 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023년 11월 17일 주식회사 백록레미콘의 강제경매개시결정입니다. 이후 제주세무서장 압류는 매각으로 소멸 예정이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 216,000,000원인데, 같은 단지 같은 면적의 최근 12개월 거래는 175,000,000원과 178,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 176,500,000원과 비교하면 신건 최저가는 약 22.4% 높은 수준입니다. 전체 기간 평균 195,888,888원보다도 높지만, 가격 판단에는 최근 거래와 하락 추세를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 105동 2층 202호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 67.59㎡ · 2층 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권·전세권은 이미 말소
임차인 신고 내역은 없습니다. 2018년 설정된 성남동부새마을금고 근저당권과 2019년 설정된 근저당권, 2021년 이선영의 전세권은 모두 경매개시 전에 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 11월 17일 강제경매개시결정이고, 이후 2024년 1월 10일 제주세무서장 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 배당표상 미배당 채권이 크게 남지만 이는 신청채권자의 미회수액이며 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 더 중요하다
에스하임은 40세대, 사용승인일은 2018.06.27이며, 비교 대상 면적은 본 물건과 같은 67.59㎡입니다. 최근 12개월에는 2건이 거래됐고 평균은 176,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
전체 9건 평균은 195,888,888원이지만 과거에는 210,000,000원~215,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최신 거래는 178,000,000원, 최근 12개월 평균은 176,500,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -12.4% 하락했습니다. 따라서 현재 최저가 216,000,000원을 과거 전체 평균만으로 싸다고 평가하기 어렵고, 최근 거래 기준으로는 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,824,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 212,176,000원 |
| 미배당 | - | 943,571,726원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액 전액을 충족하지 못해 943,571,726원의 미배당이 발생합니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼야 최근 시세와 가까워진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 943,571,726원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 986,166,926원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 1,020,243,086원 | 0원 |
1회 유찰 시 예정가격 172,800,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원보다 낮아집니다. 현재 신건 216,000,000원과는 가격 위치가 크게 달라지는 구간입니다. 반면 현재 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로, 실제 유찰 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본 물건이 속한 기호(16-37) 평가군은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 제주시 한림읍 소재 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(16-37)는 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상 4층 건물이며, 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5는 일단의 공동주택 건부지로 이용 중이며, 자연녹지지역입니다. 공시지가는 183,100원/㎡입니다.
- 도로. 기호(16-37)는 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 195,888,888원보다 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -12.4%입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 높다는 점과 함께 봐야 합니다.
- 권리와 가격 분리. 매수인 인수액 0원이라는 권리 안전성과, 신건 가격 216,000,000원이 최근 시세의 122.4%라는 가격 문제는 별개입니다.
- 호수 표시 확인. 감정요항표상 기호(16-37)에 호수 표시 차이가 다수 기재돼 있으므로 제시목록·현장표시·등기를 직접 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 높다”
현재 확인되는 권리 구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 임차인 신고도 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 다른 문제입니다. 신건 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 122.4%이고, 최신 거래 178,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세가 이전 거래보다 12.4% 낮아진 흐름까지 확인되는 만큼, 현재 회차는 권리 위험보다 최근 시세 대비 높은 가격을 핵심 변수로 봐야 합니다.
