제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 ‘에스하임’ 103동 2층 202호, 전용 67.59㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사원봉이며, 2018년 12월 7일 당시 주식회사신진종합건설 명의로 거래가액 190,000,000원에 소유권이전된 뒤 상호가 변경됐습니다. 말소기준은 같은 날 설정된 성남동부새마을금고 근저당권이고, 채권최고액은 6,500,000,000원입니다. 이후의 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 조사 내역도 없어 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 물건 확인입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 216,000,000원인데, 같은 면적의 최신 실거래는 2026년 3월 178,000,000원, 최근 12개월 평균은 176,500,000원입니다. 전체 9건 평균 195,888,888원보다도 높지만, 과거에는 210,000,000원·215,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 자료와 -12.4% 하락 추세를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 103동 2층 202호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 67.59㎡ · 지상4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2018.06.27 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 보증금이나 대항력 판단이 필요한 임차인이 확인되지 않아 임차인 보증금 승계 위험은 없습니다. 말소기준인 2018년 12월 7일 성남동부새마을금고 근저당 이후 설정된 양성자 근저당, 2023년 강제경매개시결정, 2024년 임의경매개시결정, 2025년 국세 압류와 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.16억은 최근 거래보다 높다
에스하임은 총 40세대, 사용승인일 2018.06.27이며, 이 물건과 같은 전용 67.59㎡의 실거래가 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
현재 실질취득액 216,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 122.4%입니다. 최신 거래도 178,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 더구나 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 12.4% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 9건 평균 195,888,888원 대비 수치만을 근거로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 근저당 · 양성자 | 559,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 4. 임의경매 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,824,000원을 제외한 212,176,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 대비 미배당액은 9,158,319,452원이나, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 배당 여력 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 9,158,319,452원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 9,200,914,652원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 9,234,990,812원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당은 더 커지지만, 제공된 권리구조상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 가격 판단은 ‘채권자가 얼마를 못 받는가’가 아니라 실제 매수대금이 최근 실거래 수준과 어떤 관계인가를 중심으로 해야 합니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 평가군은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕의 지상4층 건물입니다.
- 입지. 제주시 한림읍 일대로 주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 183,100원/㎡입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 216,000,000원은 최근12개월 평균 176,500,000원의 122.4%입니다. 신건 가격에 시세 할인 효과는 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.4%입니다. 과거 210,000,000원·215,000,000원 거래보다 2026년 175,000,000원·178,000,000원 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 호수 대조. 감정자료에 공부상 호수와 현장표시 불일치 사례가 다수 있으므로 103동 202호의 등기·현황·현장 표시를 원본으로 대조해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 선순위 근저당에 대규모 미배당이 발생해도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세·최우선변제 및 공용부분 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세 위
이 사건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 216,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 122.4%이고, 최신 거래도 178,000,000원입니다. 최근 가격 흐름이 -12.4%인 상황까지 감안하면 현재 신건 가격을 최근 시세 대비 저렴하다고 볼 수 없습니다.
여기에 감정자료상 동일 다세대 평가군에서 공부상 호수와 현장표시가 다르게 기재된 사례가 다수 있다는 점도 반드시 현장에서 대조해야 합니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 권리 인수 위험이 아니라 최근 실거래 대비 매수가격과 목적물 특정의 정확성입니다.
