제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 105동 3층 302호, 전용 67.59㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사원봉이고, 2018.12.07 거래가 200,000,000원으로 소유권이 이전된 뒤 상호가 주식회사신진종합건설에서 주식회사신진종합개발, 다시 주식회사원봉으로 변경됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권보다 앞선 근저당이 아니라, 2022.03.04 설정된 최순구의 전세권 180,000,000원입니다.
등기상 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2023.11.17 강제경매개시결정입니다. 최순구의 전세권은 그보다 약 1년 8개월 먼저 설정됐고, 권리판정도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 되어 있습니다. 존속기간은 2024.03.04까지로 기재되어 있지만 등기상 말소된 권리가 아니므로, 입찰가격을 판단할 때는 180,000,000원의 인수 부담을 제거하지 않고 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 105동 3층 302호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.59㎡ · 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 1.8억 선순위 전세권이 핵심
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 3번 전세권 | 최순구 | 180,000,000원 | 매수인 인수 |
| 갑구 4번 강제경매개시결정 | 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 6번 압류 | 국 · 제주세무서장 | - | 매각으로 소멸 |
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인 자료가 없다는 것과 인수 권리가 없다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건에는 별도로 등기된 전세권자 최순구가 있고, 전세금 180,000,000원·건물 전부를 범위로 하는 전세권이 말소기준보다 앞서 존재합니다. 따라서 이 물건의 권리분석은 “임차인 없음”만 보고 끝낼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세는 하락했고, 신건도 이미 비싸다
에스하임은 40세대이고 사용승인일은 2018.06.27입니다. 전용 67.59㎡ 동일 면적 거래는 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 195,888,888원이지만 최근 고가 거래가 섞여 있으므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 12.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
현재 최저가 227,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.6%입니다. 최신 거래 178,000,000원보다도 49,000,000원 높습니다. 즉 선순위 전세권을 빼고 매각대금만 놓고 봐도 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 인수 전세권 180,000,000원을 더하면 실질 부담은 407,000,000원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 2. 전세권 · 최순구 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 43,022,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 1,335,747,726원 중 223,022,000원이 배당되고, 미배당액은 1,112,725,726원입니다. 이 계산과 별개로 등기 권리판정상 최순구 전세권은 매수인 인수로 표시되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 전세권의 배당·말소 여부를 반드시 원본 서류로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 귀덕리 평가 대상군은 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.06.27입니다.
- 입지. 제주시 한림읍 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5는 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역 · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로각지이며, 토지면적은 2,651㎡, 공시지가는 183,100원/㎡입니다.
- 건축. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상 4층 건물군으로 평가됐고, 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 대조. 같은 귀덕리 평가 대상군 일부 호수에서는 공부상 호수와 현장표시가 서로 뒤바뀐 사례가 다수 기재돼 있으므로, 본건 105동 302호도 현장 표시와 원본 공부를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 확인. 을구 3번 최순구 전세권 180,000,000원이 실제 매각 후에도 존속하는지, 배당으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 최우선으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 최근 12개월 평균 176,500,000원, 최신 거래 178,000,000원, 최근 추세 −12.4%를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 181,600,000원, 2회 유찰 145,280,000원으로 내려가도 전세권 인수 부담이 남으면 총부담은 크게 줄지 않습니다.
- 현장 호수 확인. 동일 평가 대상군에 공부상 호수와 현장표시가 다른 사례가 있으므로 105동 302호의 현관 표시·건축물 현황·등기 주소를 대조해야 합니다.
- 세금·점유 확인. 제주세무서장의 압류가 있고 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요하므로 입찰 전 세금·점유관계 및 매각조건을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.27억짜리 신건”으로 보면 안 된다
표면적인 최저가는 227,000,000원이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 전세권 180,000,000원입니다. 등기 권리판정대로 이 전세권이 매수인에게 인수된다면 실질 부담은 407,000,000원입니다. 반면 에스하임 전용 67.59㎡의 최근 12개월 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원이며 최근 흐름도 12.4% 하락했습니다.
따라서 현재 회차는 신건 최저가 자체가 최근 시세의 128.6%이고, 그 위에 선순위 전세권까지 존재하는 구조입니다. 1~2회 유찰되어 매각가가 낮아져도 전세권이 그대로 존속한다면 실질 부담은 여전히 최근 실거래 수준을 크게 웃돕니다. 이 사건의 입찰 판단은 전세권의 실제 소멸 여부가 확인되기 전까지 인수 부담을 제거하지 않는 것이 핵심입니다.
