제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 101동 4층 402호, 전용 67.59㎡ 다세대주택입니다. 권리 구조의 기준점은 2018.12.07. 성남동부새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 6,500,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신진종합건설이 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 상호변경을 거쳐 현재 등기상 소유자는 주식회사원봉입니다.
2023.11.17. 주식회사 백록레미콘의 강제경매가 개시됐고 2024.02.27. 성남동부새마을금고의 임의경매도 이어졌습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 국·제주특별자치도의 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인 신고도 없어 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 다만 선순위 근저당 채권최고액이 현재 매각가를 크게 웃돌아 배당은 대부분 이 선순위 권리에 흡수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 101동 4층 402호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.59㎡ · 지상4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사원봉 · 2018.12.07. 거래가 260,000,000원 취득 후 상호변경 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2018.06.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 없습니다. 기준권리인 2018.12.07. 근저당보다 뒤에 설정된 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 을구 1번 근저당권은 2024.04.02. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.20. 그 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 이는 선순위 근저당권의 이전·담보화 과정이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 1.75억~1.78억
에스하임 동일 면적 67.59㎡ 실거래입니다. 전체 9건 평균은 195,888,888원이지만 과거 210,000,000원~215,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
최신 거래는 2026.03. 178,000,000원, 최근 12개월 평균은 176,500,000원입니다. 반면 현재 최저가는 268,000,000원으로 최근 12개월 평균의 151.8%입니다. 여기에 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -12.4%의 하락 추세를 보입니다. 전체 평균 195,888,888원만 보면 가격 차이가 축소돼 보이지만, 현재 시장에 더 가까운 최근 거래를 기준으로는 신건 가격이 뚜렷하게 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권 배당에 투입되며, 총 미배당액은 8,548,047,452원입니다. 미배당 채권이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 한림읍 소재 다세대주택으로 이용 중이며, 에스하임은 40세대입니다.
- 입지. 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물이며, 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 토지면적 2,651.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 183,100원/㎡이며 가축사육제한구역과 하수처리구역이 포함돼 있습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 176,500,000원이고 최근 거래군은 과거보다 -12.4% 낮은 하락 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 9건 평균 195,888,888원보다 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해서 보세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균의 151.8%입니다. 최근 시세보다 저렴한 가격으로 볼 수 없습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 214,400,000원은 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 시 171,520,000원은 최근 평균 아래입니다.
- 현장 호수 표시. 감정요항표상 402호와 현장표시 401의 차이가 기재돼 있으므로 실제 목적물과 공부를 반드시 대조하세요.
- 선순위 근저당 이전관계. 2018년 근저당은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 그 채권에 근질권도 설정돼 있으므로 최신 등기부로 변동 여부를 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 강하다
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 현재 신건 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 176,500,000원의 151.8%이고, 최신 거래도 178,000,000원입니다. 최근 시세 흐름 역시 -12.4%로 낮아졌습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 선순위 채권 미배당 규모가 아니라 현재 매각가격과 최근 시장가격의 괴리입니다. 1회 유찰 시 214,400,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 시 171,520,000원에서야 최근 평균 아래로 내려옵니다. 여기에 공부상 402호와 현장표시 차이까지 확인해야 합니다. 권리는 정리되지만, 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요한 다세대 물건입니다.
