제주지방법원 2023타경30326. 제주 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 104동 3층 302호, 동일 실거래 비교면적 67.59㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 유찰가를 찾는 문제가 아니라 선순위 전세권을 누가 부담하는지입니다. 등기상 김기수의 전세권은 2021.07.20. 설정됐고 전세금은 170,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 산정된 강제경매개시결정은 2023.11.17.이므로 이 전세권은 그보다 앞서며, 권리판정에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
게다가 가격 자체도 싸지 않습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 227,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 거래는 2026.01. 175,000,000원, 2026.03. 178,000,000원으로 평균 176,500,000원입니다. 최저가만 놓고도 최근 평균의 128.6%이며, 과거 거래보다 최근 거래가격이 낮아진 흐름은 -12.4%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 104동 3층 302호 (에스하임) |
| 물건종류 / 비교면적 | 다세대주택 · 67.59㎡ · 104동 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2018.06.27 |
| 세대수 | 40세대 |
① 권리 흐름 — 2021년 전세권이 말소기준보다 앞선다
임차인 조사 내역은 없습니다. 그러나 임차인이 없다는 사실과 등기된 전세권이 없다는 것은 다른 문제입니다. 을구 5번 김기수의 전세권은 건물 전부를 범위로 하고 전세금은 170,000,000원이며, 2021.07.20. 등기됐습니다. 현재 말소기준은 2023.11.17. 강제경매개시결정이므로 데이터상 이 전세권은 매수인 인수 권리로 판정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 시세보다 높다
에스하임 동일 면적 67.59㎡의 실거래는 총 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 195,888,888원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 176,500,000원이고 최신 거래는 2026.03. 178,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
현재 최저가 227,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.6%입니다. 최신 거래 178,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 특히 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -12.4%로 나타나므로, 과거 전체 평균 195,888,888원을 근거로 현재 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,978,000원 |
| 2. 전세권 · 김기수 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 53,022,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 1,325,747,726원, 배당액은 223,022,000원, 미배당액은 1,102,725,726원입니다. 이 표는 김기수 전세권 170,000,000원을 전액 배당하는 가정입니다. 등기 권리판정에는 전세권 인수로 표시돼 있으므로 실제 입찰 전 매각물건명세서의 소멸 여부를 반드시 대조해야 합니다.
④ 회차별 부담 — 유찰돼도 전세권 부담은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 227,000,000원 | 53,022,000원 | 1,102,725,726원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 181,600,000원 | 8,257,600원 | 1,147,490,126원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,280,000원 | 0원 | 1,183,301,646원 |
유찰 시 명목 최저가는 181,600,000원, 145,280,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 전세권 170,000,000원이 실제 인수되는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 전세권 부담 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 이 사건은 회차별 최저가보다 먼저 전세권의 최종 소멸·인수 여부를 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 한림읍 귀덕리 소재 에스하임은 감정 이용상태상 다세대주택입니다.
- 주위환경. 한림읍 소재 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 일단의 토지로 북동측·북서측 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 공시지가 183,100원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 2,651.0㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상 4층이며, 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 사용승인. 2018.06.27., 총 40세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 최우선 확인. 김기수 전세권 170,000,000원이 권리판정상 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 매각물건명세서에서 최종 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표만 보고 인수 0원으로 단정 금지. 배당 시뮬레이션은 전세권 전액 배당을 가정하지만 등기 권리판정은 반대 방향입니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원입니다. 신건 최저가 227,000,000원은 이미 최근 시세 이상입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -12.4% 흐름입니다. 전체 평균 195,888,888원만으로 가격을 높게 평가하지 않는 편이 타당합니다.
- 유찰 후에도 권리 부담 재계산. 1회 유찰 181,600,000원, 2회 유찰 145,280,000원이어도 선순위 전세권이 존속하면 총 부담을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고 특히 전세권의 배당요구 및 소멸 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 선순위 전세권이 먼저다”
이 물건은 신건 최저가부터 최근 시세보다 높습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원인데 최저가는 227,000,000원입니다. 가격 흐름도 -12.4%입니다. 여기에 2021.07.20. 설정된 김기수의 전세권 170,000,000원이 현재 권리판정상 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
권리판정을 그대로 보수적으로 적용하면 실질취득 부담은 397,000,000원 수준입니다. 이는 최근 실거래 가격대와 큰 차이가 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 전세권 전액 배당으로 계산돼 있으므로, 이 사건의 결론은 “전세권이 실제로 소멸하는지 원본에서 확정하기 전에는 입찰가 계산 자체를 끝내지 말 것”입니다. 신건 가격도 최근 시세 이상이므로 권리와 가격 양쪽 모두 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
