제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 103동 3층 301호로, 용도는 다세대주택입니다. 전용면적 비교대상은 67.59㎡이며 에스하임은 40세대, 사용승인일은 2018.06.27입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사원봉이고, 2018.12.07 주식회사신진종합건설 명의로 거래가액 200,000,000원에 소유권이전된 뒤 상호변경을 거쳤습니다.
권리의 기준점은 2018.12.07 성남동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 6,500,000,000원이고 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2023.08.30 설정된 강가영 명의 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정 및 2025.06.04 국 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 103동 3층 301호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 67.59㎡ · 3층 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 183,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위 가등기는 확인
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 2018.12.07 근저당권 이후 설정된 강가영 명의 소유권이전청구권가등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 2024.04.02 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.20에는 느티나무제일차유한회사를 채권자로 하는 근질권이 설정되어 있습니다. 기초 근저당권의 채권최고액은 6,500,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세를 크게 웃돈다
에스하임 동일 면적 67.59㎡의 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 195,888,888원이지만 과거에는 210,000,000원·215,000,000원 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
가장 최근 거래는 2026.03 · 178,000,000원이고 최근 12개월 평균은 176,500,000원입니다. 반면 현재 최저가 227,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.6%입니다. 전체 실거래 평균을 기준으로 봐도 115.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 | 6,500,000,000원 | 223,022,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,978,000원을 제외한 223,022,000원이 선순위 근저당권 배당에 사용되고 후순위에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 8,588,473,452원이나 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 한림읍 소재 대상군은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주변환경. 한림읍 대상군은 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 다세대주택 대상군은 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 징크지붕의 지상4층 건물이며 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5는 일단의 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측·북서측으로 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 귀덕리 2419-5에는 도로구역이 포함됩니다.
- 표기 확인. 감정요항표에는 한림읍 대상군 일부 호수에서 제시목록과 현장표시가 서로 다른 사례가 다수 기재되어 있으므로 호수 대응관계는 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,888,888원보다 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해 현재 가격을 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.4% 낮습니다. 과거 210,000,000원·215,000,000원 거래만으로 현재 적정가를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 가등기 원본 확인. 후순위·매각소멸 판정이지만 가등기 종류 확인 필요 경고가 있으므로 등기 원인과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2018.12.07 설정 근저당권은 2024.04.02 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 2024.06.20 근질권이 설정되어 있습니다.
- 호수 표시 확인. 감정요항표상 한림읍 다세대 대상군에는 제시목록과 현장표시 호수 차이가 기재되어 있으므로 현황과 공부를 직접 대조하세요.
- 회차별 가격 재검토. 현재 회차 227,000,000원, 1회 유찰 시 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 실제 입찰 시점의 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 승계 부담은 낮습니다. 후순위 가등기·경매개시결정·압류 역시 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 그러나 가격은 반대입니다. 최저가 227,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 128.6%이고, 최신 거래 178,000,000원도 크게 웃돕니다. 여기에 최근 가격 추세가 -12.4%라는 점까지 겹칩니다.
따라서 현재 신건에서는 인수 0원의 권리 안전성과 최근 시세 대비 높은 매각가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 현재 가격에 시세 메리트가 있다고 보기는 어렵고, 가등기 성격과 현장 호수 표시까지 원본 확인한 뒤 회차별 가격을 다시 판단하는 사건입니다.
