제주지방법원 2023타경30326. 함덕에코하임 101동 3층 302호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재된 집합건물입니다. 전용면적은 66.2147㎡, 사용승인일은 2017.11.20이며 함덕에코하임은 16세대입니다. 이 사건의 권리분석은 후순위 임차권보다 말소기준권리보다 먼저 들어온 가등기를 어떻게 볼지가 핵심입니다.
말소기준권리는 2018.12.21 접수된 한마음새마을금고 근저당권, 채권최고액 156,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2018.01.16 갑구 2번에 주식회사신진종합건설 명의의 소유권이전청구권 가등기가 있고, 자료상 이 권리는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있습니다. 가등기에는 거래가액 236,000,000원이 기재돼 있지만, 이 금액을 곧바로 낙찰자가 추가로 지급해야 할 현금 인수액이라고 단정할 수는 없습니다. 핵심은 금액보다 소유권에 영향을 미칠 수 있는 선순위 권리가 남는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 일주동로 1087-4, 101동 3층 302호 (함덕에코하임) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 다세대 / 감정 이용상태 연립주택 · 전용 66.2147㎡ · 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 / 세대수 | 2017.11.20 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
반면 말소기준 이후 권리들은 구조가 다릅니다. 2020.07.10 은창건설주식회사 근저당, 2023.11.17 강제경매개시결정, 2024.02.26 임의경매개시결정, 2024.05.08 강선미 임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 강선미 임차인의 전입일과 확정일자도 2020.09.22로 말소기준일보다 늦습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계는 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강선미 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2020.09.22 / 2020.09.22 | 2024.05.08 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
강선미의 보증금은 50,000,000원이고 임차권등기명령은 2024.05.08입니다. 그러나 전입신고가 2020.09.22로 말소기준권리인 2018.12.21 근저당보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 이 사건의 인수 위험은 임차보증금이 아니라 앞선 가등기입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세가 내려왔는데 신건은 그보다 높다
함덕에코하임 전용 66.21㎡ 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 225,125,000원이지만, 과거 2021년의 220,000,000원~246,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 197,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 185,000,000원이며 최근 가격 추세는 -15.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.21㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 66.21㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.04 | 66.21㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 66.21㎡ | 1 | 246,000,000원 |
| 2021.09 | 66.21㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 66.21㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.07 | 66.21㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2021.06 | 66.21㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.21㎡ | 2건 | 197,500,000원 |
현재 최저가는 229,000,000원으로 최근 12개월 평균의 115.9%입니다. 최신 실거래 185,000,000원보다도 높은 가격입니다. 전체 8건 평균 대비 수치는 101.7%이지만, 최근 거래가 과거보다 낮아진 하락 추세에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다. 따라서 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 한마음새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 은창건설주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 32,994,000원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 한마음새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 2,503,495,452원, 배당액은 224,994,000원, 미배당액은 2,278,501,452원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당상 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 선순위 가등기라는 소유권상 인수 위험을 금액으로 환산한 값이 아닙니다. 또한 은창건설주식회사 근저당은 2021.07.30 채권최고액 150,800,000원으로 변경된 기재가 있는 반면 예상배당표에는 36,000,000원이 반영돼 있어 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 229,000,000원 | 224,994,000원 | 2,278,501,452원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 183,200,000원 | 179,835,200원 | 2,323,660,252원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 146,560,000원 | 143,708,160원 | 2,359,787,292원 | 0원 |
유찰로 가격이 내려가면 최근 실거래와의 가격 관계는 달라질 수 있지만, 선순위 가등기 문제는 낙찰가가 내려간다고 자동으로 사라지는 리스크가 아닙니다. 따라서 회차가 내려왔다는 이유만으로 가격 할인만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 제주시 조천읍 함덕리 소재로, 감정평가상 함덕초등학교 서측 원거리에 위치하며 주위는 공동주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 함덕리 2703 토지는 공동주택 건부지로 이용 중이며, 평지·부정형 토지입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 건축계획심의대상구역·가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 282,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층~지상4층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2017.11.20입니다.
- 거래표본. 함덕에코하임은 16세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 8건입니다. 최근 12개월 평균은 197,500,000원, 최신 거래는 185,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가등기 확인. 2018.01.16 접수 가등기의 법적 성격, 담보가등기 여부, 본등기 가능성, 말소 가능성을 등기 원인증서와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 가등기 금액 오해 금지. 거래가액 236,000,000원 기재를 곧바로 현금 인수액으로 보지는 말되, 권리 자체가 소멸하지 않는다는 점을 우선 확인해야 합니다.
- 은창건설 근저당 대조. 최초 채권최고액 36,000,000원에서 2021.07.30 150,800,000원으로 변경된 등기와 예상배당표 반영액 사이 차이를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 강선미는 대항력 없는 후순위 임차인으로 표시돼 있지만 실제 점유·인도 상태는 매각 전 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 225,125,000원보다 최근 12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세 -15.7%가 확인되므로 신건 최저가 229,000,000원을 시세 할인 가격으로 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구·임차권등기 관련 문서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 가등기의 정체를 확인해야 한다
이 사건에서 임차인 문제는 비교적 명확합니다. 강선미의 전입과 확정일자는 2020.09.22로 2018.12.21 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 하지만 그보다 훨씬 중요한 권리가 있습니다. 2018.01.16의 갑구 2번 가등기가 말소기준보다 먼저 들어왔고 자료상 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
가격도 현재 회차에서는 방어적입니다. 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 평균 197,500,000원의 115.9%이고, 최신 실거래는 185,000,000원, 최근 추세는 -15.7%입니다. 따라서 신건 가격이 싸다는 전제도 성립하지 않습니다. 이 물건의 첫 번째 확인 사항은 낙찰가가 아니라 선순위 가등기의 실체와 본등기 가능성입니다. 그 문제가 해소되지 않은 상태에서는 가격이 내려가더라도 권리 리스크가 그대로 남습니다.
