제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 104동 4층 402호, 전용 67.59㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사원봉이고, 2018.12.07 주식회사신진종합건설 명의로 거래가 260,000,000원에 소유권이전된 뒤 상호가 주식회사신진종합개발, 주식회사원봉으로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 성남동부새마을금고의 근저당권 6,500,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 양성자 명의 근저당권, 강제경매개시결정, 별도의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 자리합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득금액은 최저가와 같은 268,000,000원으로 봐야 하고, 가격 비교 역시 이 금액을 최근 실거래와 직접 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 104동 4층 402호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 67.59㎡ · 4층 402호 |
| 단지 / 사용승인 | 에스하임 · 40세대 · 2018.06.27 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도로 인수할 임차보증금이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준은 2018.12.07 성남동부새마을금고 근저당권이며, 이후의 양성자 근저당, 2023.11.17 강제경매개시결정, 2024.02.27 임의경매개시결정, 2025.06.04 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당권은 2024.04.02 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.20에는 그 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이는 기준 근저당권의 후속 권리변동으로 확인해야 할 부분이지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 계산되는 금액은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 가격을 기준으로 보면 신건은 높다
에스하임 동일면적 67.59㎡ 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 195,888,888원이지만 가격 판단은 과거 거래보다 최근 12개월 평균 176,500,000원, 최신 거래 178,000,000원, 최근 추세 -12.4%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
현재 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균의 151.8%입니다. 최신 거래 178,000,000원보다도 높은 가격대이며, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.4% 낮아진 흐름입니다. 따라서 전체 평균 195,888,888원보다 높다는 사실보다도, 최근 실거래와의 간격을 더 중요하게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 263,448,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 양성자 | 559,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,370,495,452원 중 예상배당은 263,448,000원, 미배당은 9,107,047,452원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 미반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 한림읍 소재 기호(16-37)는 다세대주택으로 이용 중이며, 본 건 에스하임도 해당 다세대주택군에 포함됩니다.
- 주위환경. 한림읍 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상 4층 건물이며, 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5는 일단의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 자연녹지지역입니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 시장 표본. 동일면적 실거래는 총 9건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 176,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 268,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 151.8%입니다. 신건 최저가를 시세 할인 가격으로 보지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.4%입니다. 전체 평균 195,888,888원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 178,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 214,400,000원, 2회 유찰 171,520,000원입니다. 최근 실거래와 가격 관계가 회차별로 크게 달라집니다.
- 말소기준 확인. 2018.12.07 성남동부새마을금고 근저당권이 기준이며, 2024.04.02 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 2024.06.20 근질권이 설정된 후속 등기까지 원본에서 연계 확인하세요.
- 임차 관계. 현재 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 호수 표시. 감정요항표에 한림읍 다세대주택군의 공부·현장 호수 불일치 사례가 다수 적혀 있으므로 대상 호수 표시를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수 측면에서는 단순합니다. 그러나 현재 회차의 실질취득금액은 268,000,000원으로, 최근 12개월 평균 176,500,000원의 151.8%입니다. 최신 거래 역시 178,000,000원이고 최근 가격 추세는 -12.4%입니다.
따라서 현재 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 1회 유찰 가격 214,400,000원도 최근 12개월 평균보다 높고, 2회 유찰 가격 171,520,000원에서 최근 평균·최신 거래 아래 구간으로 내려옵니다. 이 사건의 핵심은 인수 위험이 아니라 최근 시세 대비 높은 현재 가격과 하락 추세입니다.
