제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 ‘에스하임’ 103동 4층 402호, 전용면적 비교 기준 67.59㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사원봉이며, 2018.12.07 주식회사신진종합건설 명의로 거래가액 260,000,000원에 소유권이 이전된 뒤 상호가 주식회사신진종합개발을 거쳐 주식회사원봉으로 변경됐습니다.
권리분석의 기준점은 2018.12.07 설정된 성남동부새마을금고 근저당권 6,500,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후의 근저당권·경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 현재 가격 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 103동 4층 402호 (에스하임) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 전용면적 67.59㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.06.27 / 40세대 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인 없음
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력·우선변제 순위가 매수인 취득비용을 끌어올리는 구조는 아닙니다. 예상배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 핵심은 최근 거래, 신건은 최근 시세 이상
‘에스하임’ 동일 면적 67.59㎡의 제공 실거래는 총 9건입니다. 다만 전체 평균 195,888,888원에는 2021~2024년의 200,000,000원 이상 거래들이 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 176,500,000원, 최신 거래 178,000,000원, 그리고 최근 구간이 과거보다 -12.4% 낮아진 추세를 우선해 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
현재 최저매각가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 151.8%입니다. 최신 거래 178,000,000원보다도 높은 수준이며, 최근 거래 추세는 -12.4%입니다. 따라서 과거 전체 평균 195,888,888원보다 감정가가 어느 정도 높은지를 따지기 전에, 최근 시세 구간 자체가 175,000,000원~178,000,000원에 형성돼 있다는 점을 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,552,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 양성자 | 559,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 임의경매 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권총액 9,370,495,452원 중 263,448,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 9,107,047,452원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 예상배당에서 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 회차별 가격 — 권리 인수는 그대로 0원
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 268,000,000원 | 263,448,000원 | 9,107,047,452원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 9,159,897,052원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 171,520,000원 | 168,318,720원 | 9,202,176,732원 | 0원 |
권리 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 유찰이 진행되면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 현재 최근 12개월 평균이 176,500,000원이고 최신 거래가 178,000,000원이므로, 제공된 회차 시나리오 가운데 1회 유찰가 214,400,000원도 최근 거래보다 높은 금액입니다. 2회 유찰 가정가는 171,520,000원으로 내려가지만, 실제 그 시점의 시세는 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도와 감정평가 이용상태 모두 다세대주택입니다. 에스하임은 40세대이며 사용승인일은 2018.06.27입니다.
- 주위환경. 한림읍 평가대상군은 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 한림읍 귀덕리 평가대상 토지는 북동측·북서측으로 폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 토지면적 2,651㎡, 공시지가 183,100원/㎡이며 평지의 부정형 토지입니다.
- 건물. 한림읍 평가대상군은 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 징크지붕, 지상 4층이며 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 제공 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 계산. 전체 실거래 평균 195,888,888원보다 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거 대비 -12.4%입니다. 과거의 200,000,000원~215,000,000원 거래만으로 현재 가치를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균의 151.8%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있는 구조가 아닙니다.
- 말소기준 확인. 2018.12.07 을구 1번 근저당권을 기준으로 경매 진행 전 최신 등기부의 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 호수표시 원본 대조. 동일 평가대상군에서 공부상 호수와 현장표시 차이가 다수 확인되므로 감정평가서의 기호 대응, 건축물대장, 현장 호수표시를 함께 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 2025.06.04 제주세무서장 압류가 등기돼 있으므로 배당요구·당해세 관계와 체납 관리비를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현재 승부처는 가격
이 사건은 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 그러나 현재 실질취득액 268,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 176,500,000원의 151.8%입니다. 최신 거래도 178,000,000원이고 최근 가격 추세는 -12.4%입니다.
따라서 현재 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘감정가 대비 할인됐다’고 평가할 수 없습니다. 1회 유찰 가정가 214,400,000원도 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 가정가 171,520,000원에서야 현재 최근 12개월 평균과 비슷한 가격대가 됩니다. 여기에 동일 감정평가 대상군의 호수표시 차이까지 원본 확인이 필요합니다. 권리 인수는 0원이지만 현재 가격은 최근 시세를 크게 웃도는 사건이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
