제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 104동 2층 202호, 전용 67.59㎡ 다세대주택입니다. 주식회사신진종합건설이 2018.12.07. 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 주식회사신진종합개발을 거쳐 주식회사원봉으로 상호가 변경됐습니다. 현재 경매는 주식회사 백록레미콘이 청구액 1,155,747,726원을 두고 진행한 강제경매입니다.
권리구조는 단순한 무인수형이 아닙니다. 2018년과 2019년에 설정됐던 근저당권은 이미 말소됐고, 데이터상 말소기준은 2023.11.17. 강제경매개시결정입니다. 그런데 강희선 명의 전세권은 2021.09.10. 설정, 전세금 160,000,000원으로 말소기준보다 먼저 존재하며, 권리분석 결과에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 따라서 가격을 볼 때는 216,000,000원만 놓고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 104동 2층 202호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.59㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 전세권 1.6억
2018.12.07. 성남동부새마을금고의 채권최고액 6,500,000,000원 근저당권과 2019.07.15. 양성자 등의 채권최고액 559,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2021.09.10. 강희선의 전세금 160,000,000원 전세권이 설정됐고, 2023.11.17. 주식회사 백록레미콘의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
별도의 임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 등기상 전세권자 강희선의 권리는 별개로 존재하므로, 임차인 조사 내역이 없다는 이유만으로 점유·인수 부담이 없다고 볼 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가만 봐도 최근 시세보다 높다
에스하임은 40세대, 사용승인일 2018.06.27.이며, 동일면적 67.59㎡ 거래가 9건 확인됩니다. 가격판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 195,888,888원보다 최근 12개월 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
최신 거래는 2026.03.의 178,000,000원, 최근 12개월 평균은 176,500,000원입니다. 현재 최저가 216,000,000원은 최근 평균의 122.4%로, 전세권 인수 여부를 고려하기 전부터 이미 최근 시세보다 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 흐름도 -12.4%로 하락 추세입니다.
여기에 등기상 인수 표시된 전세권 160,000,000원을 더한 신건 실질취득 부담 376,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 213.0%, 최신 거래 178,000,000원의 약 211.2% 수준입니다. 따라서 감정가 216,000,000원이 과거 전체 평균 195,888,888원과 비교해 어느 정도 가까워 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 2. 전세권 · 강희선 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 52,176,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준 총 채권액 1,315,747,726원 중 212,176,000원이 배당되고, 미배당은 1,103,571,726원입니다. 이 계산에서는 전세권 160,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 등기 권리판정의 “매수인 인수” 표시와 전제가 다르므로 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 전세권 문제는 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 216,000,000원 | 52,176,000원 | 1,103,571,726원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,800,000원 | 9,580,800원 | 1,146,166,926원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 138,240,000원 | 0원 | 1,180,243,086원 |
1회 유찰 시 매각가는 172,800,000원으로 최근 12개월 평균 176,500,000원에 가까워지고, 2회 유찰 시에는 138,240,000원까지 내려갑니다. 그러나 등기상 선순위 전세권 인수 표시가 해소되지 않은 상태라면 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 먼저 160,000,000원 전세권이 실제 매수인에게 남는지 여부를 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 해당 구간은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 제주시 한림읍 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 일단의 토지는 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며, 토지 공시지가는 183,100원/㎡입니다.
- 규모. 에스하임은 40세대, 사용승인일 2018.06.27.입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시돼 있지 않습니다.
- 가격 흐름. 동일면적 최근 12개월 평균 176,500,000원, 최신 거래 178,000,000원으로 최근 흐름은 과거보다 -12.4% 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부. 2021.09.10. 강희선 전세권 160,000,000원이 등기 권리판정상 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당표와 권리판정 차이. 배당 시뮬레이션은 전세권 전액 배당·인수 0원으로 계산돼 있으므로, 두 전제 중 실제 매각조건이 무엇인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 122.4%입니다. 과거 전체 평균만 보고 저평가로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래는 과거 거래보다 -12.4% 낮은 흐름입니다. 최신 거래 178,000,000원과 최근 평균을 응찰가 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 호수 표시 확인. 감정요항표의 해당 다세대 구간에는 여러 호실에서 제시목록상 호수와 현장표시가 서로 다른 사례가 기재돼 있으므로 본건 104동 202호의 현황을 원본과 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 전세권의 실제 배당 및 소멸 조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 전세권이 먼저다”
이 물건은 신건 가격 자체부터 최근 시세에 비해 높습니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원인데 최저가는 216,000,000원으로 최근 평균의 122.4%입니다. 최근 가격 흐름도 -12.4%입니다.
여기에 더 큰 쟁점이 있습니다. 2021.09.10. 설정된 강희선의 전세권 160,000,000원이 말소기준 2023.11.17.보다 앞서고, 등기 권리분석상 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 이 표시를 보수적으로 적용한 신건 실질취득 부담은 376,000,000원으로 최근 시세와 큰 괴리가 납니다. 반면 배당 시뮬레이션은 전세권 전액 배당 후 인수 0원으로 계산하고 있어, 이 물건은 입찰가를 정하기 전에 전세권의 실제 소멸·인수 조건부터 확정해야 하는 사건입니다.
