제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 ‘에스하임’ 105동 4층 401호, 동일 면적 거래 기준 전용 67.59㎡의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사원봉이며, 2018년 12월 주식회사신진종합건설이 거래가 260,000,000원에 취득한 뒤 상호가 주식회사신진종합개발, 다시 주식회사원봉으로 변경됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023년 2월 28일 설정된 서제주새마을금고 근저당권 192,000,000원입니다.
말소기준 뒤에는 2023년 11월 주식회사 백록레미콘의 강제경매개시결정과 2025년 6월 제주세무서장의 압류가 있습니다. 이들은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 성남동부새마을금고 근저당, 양성자 등의 근저당 및 지혜람의 전세권도 있었지만 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 105동 4층 401호 (에스하임) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 동일 면적 거래 기준 67.59㎡ · 지상 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 과거 2021년 설정된 지혜람의 전세권 180,000,000원은 2023년 2월 28일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 서제주새마을금고 근저당권이며, 그 이후의 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 신건 2.68억은 최근 거래보다 크게 높다
에스하임은 40세대, 2018년 6월 27일 사용승인된 공동주택입니다. 동일 면적 67.59㎡의 실거래 9건이 확인되며, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
최신 거래는 2026년 3월 178,000,000원, 최근 12개월 평균은 176,500,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 268,000,000원으로 최근 12개월 평균의 151.8%입니다. 금액 차이는 91,500,000원으로, 신건 가격을 최근 거래와 비교하면 할인 매력이 아니라 큰 프리미엄이 붙어 있는 상태입니다.
전체 9건 평균은 195,888,888원이지만 2021~2024년의 200,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -12.4% 하락했고, 실제 최근 두 건도 175,000,000원·178,000,000원입니다. 따라서 전체 평균만 보고 2.68억을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,552,000원 |
| 1. 근저당 · 서제주새마을금고 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 71,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,347,747,726원 중 예상 배당액은 263,448,000원이며, 미배당액은 1,084,299,726원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 268,000,000원 | 263,448,000원 | 1,084,299,726원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 1,137,149,326원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 171,520,000원 | 168,318,720원 | 1,179,429,006원 | 0원 |
2회 유찰 시 계산상 매각가는 171,520,000원으로 내려가 최근 12개월 평균 176,500,000원과 비슷한 구간에 들어옵니다. 다만 이는 단순 회차 시나리오이며, 실제 응찰가는 당시의 최신 실거래와 물건 상태를 다시 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 한림읍 귀덕리 일대 기호 16~37은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 한림읍 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 징크지붕의 지상 4층 건물이며 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 일단은 북동측·북서측으로 폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가는 183,100원/㎡입니다.
- 사용승인. 귀덕리 다세대주택 기호 16~37의 사용승인일은 2018.06.27입니다.
- 가격 흐름. 최근 거래가 1.75억~1.78억 수준으로 내려왔고 최근 구간이 이전 거래 대비 12.4% 하락해, 과거 2억원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 195,888,888원보다 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균의 151.8%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 거래보다 12.4% 낮습니다. 입찰 직전 최신 거래가 추가됐는지 재확인이 필요합니다.
- 과거 전세권 확인. 지혜람 전세권 180,000,000원은 등기상 이미 말소됐지만, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서에서 상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 세금·배당 변동. 제주세무서 압류가 있으므로 실제 배당은 당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
- 공부·현장 대조. 감정평가 자료에는 귀덕리 다세대 일부 호수에서 공부상 표시와 현장 표시의 차이가 기재돼 있으므로, 본건 호수·현관 표시·도면을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심이다
이 물건은 현재 확인된 임차인이 없고, 말소기준 이후의 강제경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸 예정이라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 151.8%, 최신 거래 178,000,000원보다 90,000,000원 높습니다.
더구나 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -12.4%입니다. 과거 2억원대 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 정당화하기보다는 최근 거래를 기준으로 판단해야 합니다. 계산상 2회 유찰가 171,520,000원이 최근 12개월 평균에 가까워지는 구조이지만, 실제 입찰 시점에는 최신 실거래와 물건 상태를 다시 확인해야 합니다. 권리 인수 부담은 없지만, 신건 가격에는 뚜렷한 시세 메리트가 없습니다.
