제주지방법원 2023타경30326. 제주 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 103동 1층 102호, 감정평가상 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 주식회사신진종합건설에서 주식회사신진종합개발을 거쳐 주식회사원봉으로 상호가 변경됐습니다. 말소기준권리는 2018.12.07. 성남동부새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 6,500,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정·압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 더 민감한 부분은 권리보다 가격입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 206,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 116.7%로, 현재 회차에서 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 103동 1층 102호 (에스하임) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 67.59㎡ |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2018.06.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준인 성남동부새마을금고 근저당권은 2018.12.07. 설정됐고, 2024.03.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 후순위 양성자 근저당권, 주식회사 백록레미콘의 강제경매개시결정, 성남동부새마을금고의 임의경매개시결정, 제주세무서장 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 높다
에스하임 동일 면적 67.59㎡의 실거래입니다. 전체 9건 평균은 195,888,888원이지만, 과거 210,000,000원·215,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
최근 12개월 거래는 175,000,000원과 178,000,000원이고 평균은 176,500,000원입니다. 반면 현재 최저가는 206,000,000원으로 최근 평균의 116.7%입니다. 최신 거래 178,000,000원과 비교해도 신건 가격이 높습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -12.4%로 나타나므로, 과거 전체 평균 195,888,888원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 202,316,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 양성자 | 559,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 집행비용 3,684,000원을 제외한 202,316,000원이 선순위 근저당권에 배당되며, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 미배당액은 9,168,179,452원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림읍 귀덕리 일대에 위치하며 주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 다세대주택이며, 외벽은 제주석·파벽돌·스타코, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비·보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5는 일단의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 해당하고, 귀덕리 2419-5는 도로구역에도 해당합니다.
- 공시지가. 183,100원/㎡입니다.
- 규모. 에스하임은 40세대이며 사용승인일은 2018.06.27입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,888,888원보다 최근 12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -12.4%로 나타나므로 과거 고가 거래만 근거로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 회차별 가격. 현재 206,000,000원, 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원 시나리오를 비교하세요.
- 권리 원본 확인. 2018.12.07. 근저당권이 말소기준이며, 근저당권 이전·근질권설정과 후순위 권리의 실제 매각조건을 원본에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 현장 점유자와 인도 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 호수 특정. 감정요항표상 일부 호실의 공부상 호수와 현장표시가 다르므로 대상 호실을 현장에서 정확히 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격과 목적물 확인이 핵심”
이 사건은 현재 자료상 임차인 인수액이 없고 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 116.7%이고, 최신 거래 178,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -12.4%라는 점을 고려하면 신건 가격에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 또한 감정요항표상 에스하임 일부 호실에서 공부상 호수와 현장표시 차이가 확인되므로, 가격 검토와 목적물 특정이 이번 입찰의 핵심입니다.
