제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 103동 1층 101호, 전용 67.59㎡ 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사원봉입니다. 등기 흐름상 2018.12.07 주식회사신진종합건설이 180,000,000원에 소유권을 취득한 뒤, 2019.06.11 주식회사신진종합개발로, 2023.04.26 주식회사원봉으로 상호가 변경됐습니다.
권리분석의 기준은 2018.12.07 설정된 성남동부새마을금고 근저당권 6,500,000,000원입니다. 이 근저당권 이후의 강제경매개시결정·임의경매개시결정과 국세 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 임차인도 없어 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 103동 1층 101호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 67.59㎡ · 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 | 에스하임 · 40세대 · 사용승인 2018.06.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 대항력 임차인 보증금이나 승계할 임차보증금은 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2018.12.07 성남동부새마을금고 근저당권입니다. 2023.11.17 주식회사 백록레미콘의 강제경매개시결정, 2024.02.27 성남동부새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.06.04 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 신건 최저가보다 낮다
에스하임 동일면적 67.59㎡의 확인 거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 195,888,888원이지만, 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 176,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 178,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -12.4%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
| 전체 평균 | 67.59㎡ | 9건 | 195,888,888원 |
과거 거래 전체 평균만 보면 감정가와 차이가 작아 보일 수 있지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 거래가 더 중요합니다. 현재 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 116.7%입니다. 최신 거래 178,000,000원 역시 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건을 두고 ‘최근 시세보다 싸다’고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 근저당 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 근저당 · 양성자 | 559,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 9,370,495,452원, 채권자 예상 배당은 202,316,000원, 미배당은 9,168,179,452원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제주시 한림읍 소재 대상군은 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 한림읍 대상군은 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 귀덕리 2401·2419-1·2419-5는 공동주택 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 토지면적은 2,651.0㎡, 공시지가는 183,100원/㎡입니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 단지. 에스하임은 40세대, 사용승인일은 2018.06.27입니다. 동일면적 최근12개월 거래는 2건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,888,888원보다 최근12개월 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해서 가격을 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -12.4%입니다. 현재 최저가 206,000,000원을 과거 고가 거래만으로 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 회차와 비교해 가격 구간을 분리해 검토하세요.
- 선순위 권리 원본 확인. 2018.12.07 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권도 설정됐습니다. 최신 등기부에서 현재 권리자를 확인하세요.
- 호수 표시 확인. 감정평가서상 한림읍 대상군에 공부상 호수와 현장표시 차이가 있으므로 본건 표시를 현장에서 직접 확인하세요.
- 배당 한계 확인. 현재 매각가 가정에서 후순위 채권 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 등 배당 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 최근 시세 위
이 물건은 현재 자료상 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 206,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 176,500,000원의 116.7%이고, 최신 거래도 178,000,000원입니다. 최근 추세 역시 -12.4%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선하면 현재 회차에서 가격 우위가 있다고 보기는 어렵습니다. 권리에서는 인수 부담이 없지만, 가격에서는 최근 시세와 유찰 후 시나리오를 함께 비교해야 하는 물건입니다.
