제주지방법원 2023타경30326. 제주시 한림읍 귀덕리 에스하임 102동 2층 201호, 전용 67.59㎡ 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사원봉이며, 2018.12.07 주식회사신진종합건설 명의로 거래가액 190,000,000원에 소유권이 이전된 뒤 상호변경을 거쳤습니다. 같은 날 설정된 성남동부새마을금고의 채권최고액 6,500,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이 사건에서 먼저 볼 부분은 등기부에 적힌 채권 규모가 물건가액보다 매우 크다는 점입니다. 다만 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 신건 매각가 216,000,000원을 가정하면 집행비용 3,824,000원을 제외한 212,176,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 남지 않습니다. 권리 인수보다는 현재 최저가가 최근 실거래 수준을 크게 웃돈다는 가격 문제가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30326 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 209, 102동 2층 201호 (에스하임) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 67.59㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사원봉 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 백록레미콘 / 1,155,747,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2018.06.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준은 2018.12.07 성남동부새마을금고 근저당입니다. 그 뒤 설정된 양성자 측 근저당, 2023.11.17 강제경매개시결정, 2024.02.27 임의경매개시결정, 2025.06.04 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
선순위 근저당은 2024.04.02 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.20에는 해당 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당에서 파생된 권리관계로, 낙찰자의 별도 금전 인수액으로 계산되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 가격을 우선해서 보면 신건이 높다
에스하임 전용 67.59㎡의 확인된 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 195,888,888원이지만, 과거의 200,000,000원 이상 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 2건의 평균 176,500,000원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.59㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 67.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 67.59㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 67.59㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 67.59㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 67.59㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
최근 12개월 평균은 176,500,000원, 최신 거래는 178,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 216,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.4%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 흐름도 -12.4%이므로, 전체 평균 195,888,888원만 보고 가격 메리트를 평가하면 최근 시장 수준을 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 성남동부새마을금고 | 6,500,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 근저당 · 양성자 | 559,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 백록레미콘 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 성남동부새마을금고 | 1,155,747,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 216,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 9,370,495,452원 중 212,176,000원이 배당되고, 미배당액은 9,158,319,452원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등의 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 9,158,319,452원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 9,200,914,652원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 9,234,990,812원 | 0원 |
채권 미배당액은 회차가 내려갈수록 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 낙찰가 하락이 매수인의 인수금 증가로 상쇄되는 임차보증금 인수형 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 귀덕리 대상군은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물입니다.
- 입지. 한림읍 대림리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5는 일단의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 자연녹지지역입니다. 공시지가는 183,100원/㎡입니다.
- 단지·거래. 에스하임은 40세대이며, 확인된 동일 면적 실거래는 9건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 많지 않고 최근 흐름은 -12.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 216,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 122.4%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 점검해야 합니다.
- 하락 흐름. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.4%입니다. 2026.03 최신 거래 178,000,000원도 현재 최저가보다 낮습니다.
- 말소기준 확인. 2018.12.07 성남동부새마을금고 근저당이 기준이며, 근저당 이전·근질권 등 파생등기도 함께 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 임차관계. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서와 현황조사의 최종본은 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
- 호수표시. 감정평가서에 일부 호실의 제시목록과 현장표시 차이가 기재돼 있으므로 대상 호실의 위치·문패·도면을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 봐야 하는 신건
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라, 낙찰 후 별도의 보증금 인수 부담이 계산되는 사건은 아닙니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다.
반면 신건 가격은 분명히 부담스럽습니다. 감정가이자 최저가인 216,000,000원은 최근 12개월 평균 176,500,000원의 122.4%이고, 최신 거래 178,000,000원보다도 높습니다. 최근 흐름도 -12.4%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 현재 회차의 가격을 최근 거래 수준과 어떻게 비교하느냐입니다. 1회 유찰 시 최저가가 172,800,000원으로 내려가면서 최근 12개월 평균 아래에 들어오는 점도 회차별로 함께 비교할 필요가 있습니다.
