부산지방법원 2024타경104968. 광안동 제이엠스카이 8층 802호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 소유자는 우용길이며, 감정가 183,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 89,670,000원입니다. 숫자만 보면 절반 수준까지 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가와 실제 취득부담이 크게 다를 수 있는 임차인 인수형입니다.

특히 임차권자 노금영은 전입일 2022.07.26, 확정일자 2022.06.30, 보증금 120,000,000원으로 확인됩니다. 현재 매각가 89,670,000원을 가정한 배당에서 집행비용 2,014,060원을 먼저 빼고 87,655,940원이 배당되어, 부족분 32,344,060원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 최저가만 89,670,000원으로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유’가 핵심

등기상 2020.06.18 문현새마을금고의 1,200,000,000원 근저당과 대연6동새마을금고의 900,000,000원 근저당이 설정되었고, 두 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 제공된 말소기준 표시는 2024.05.14 임의경매개시결정입니다. 이후 2026.04.24 수영세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

문제는 임차관계입니다. 노금영의 임차권등기는 2024.08.07 이루어졌지만 전입일은 2022.07.26, 확정일자는 2022.06.30입니다. 배당요구도 확인되며, 현재 배당표는 보증금 120,000,000원 중 32,344,060원을 매수인이 인수하는 구조로 계산합니다. 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 배당되지 못한 보증금의 인수 문제는 별개입니다.

② 임차인 — 실제 확인 인원 22명, 보증금 미상 21명

보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상은 없습니다. 확인되는 사람은 총 22명입니다. 이 중 노금영은 보증금·확정일자·임차권등기가 확인되지만, 나머지 21명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 21명은 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다

대항력 있는 노금영의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 않는 보증금이 늘어 매수인 인수액도 함께 커집니다. 현재 확인된 노금영만 놓고 보면 최저가 하락이 실질취득 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.

④ 시세 판단 — 거래가 근거가 없어 ‘싸다’ 판정 금지

제이엠스카이의 감정가는 183,000,000원이고 현재 최저가는 89,670,000원이지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.

더구나 현재 확인되는 실질취득 자체가 122,014,060원이고, 다른 점유자들의 보증금은 미상입니다. 가격 판단은 반드시 추가 인수액을 먼저 확정한 뒤 주변 오피스텔 실거래와 비교해야 합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)

노금영은 120,000,000원 중 87,655,940원을 배당받고 32,344,060원이 부족한 것으로 계산됩니다. 이 부족분이 현재 확인되는 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 용도. 본 호수는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차설비, 가스난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하입니다. 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 21명 임차관계부터 확정. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 노금영 인수 반영. 현재 회차 기준 32,344,060원 인수를 낙찰가에 반드시 더해 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 노금영 인수액이 늘어 알려진 실질취득은 120,000,000원대에 머뭅니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기의 임대의무기간 및 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 근저당 연결관계 확인. 2020.06.18 설정 근저당의 말소 표시와 2024.08.22 근저당권 이전·근질권 설정의 연결관계를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 시세 별도 확인. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 최저가 89,670,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “낙찰가 89,670,000원”이 이 물건의 가격은 아니다

이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 노금영 한 명만 반영해도 현재 회차의 알려진 실질취득은 122,014,060원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당받지 못하는 보증금이 커져 매수인 인수액이 늘기 때문에, 3회 유찰 시 121,529,842원, 4회 유찰 시 121,190,889원으로 알려진 총부담은 큰 폭으로 떨어지지 않습니다.

더 큰 문제는 보증금 미상 점유자 21명입니다. 이들이 실제로 얼마의 보증금을 갖고 어떤 우선순위와 대항관계를 형성하는지 확정되기 전에는 최종 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 최근 실거래 가격도 없어 시세보다 싸다는 근거 역시 없습니다. 최저가는 낮지만 권리비용은 열려 있는 물건. 이 사건은 가격을 보기 전에 임차인부터 닫아야 하는 경매입니다.