부산지방법원 2024타경104968. 수영구 광안동 제이엠스카이 8층 801호 오피스텔입니다. 감정가 186,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,140,000원, 감정가의 49%입니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차보증금 인수 가능성입니다. 특히 유지애는 임차보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2022.08.01, 점유개시일 2022.08.19, 주민등록일 2022.08.23, 확정일자 2022.08.01로 등기되어 있습니다.
분석상 말소기준으로 제시된 2024.05.14 임의경매개시결정보다 유지애의 점유·주민등록이 앞섭니다. 이 임차인은 대항력 있는 임차인으로 보며, 배당 시뮬레이션에서도 우선변제 없이 보증금 인수로 처리되어 있습니다. 따라서 보증금 120,000,000원이 현재 최저가 91,140,000원보다 큰 현재 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어, 확인된 임차인만 놓고 본 실질취득은 약 120,000,000원으로 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 8층801호 (광안동, 제이엠스카이) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우용길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문현새마을금고 / 1,037,827,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 임차권
2020.06.18 설정된 문현새마을금고 1,200,000,000원 근저당과 대연6동새마을금고 900,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2024.05.14 문현새마을금고의 임의경매개시결정이 분석상 말소기준으로 제시되어 있고, 2026.04.24 수영세무서장 처분에 따른 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
문제는 등기 말소 여부와 별개로 존재하는 임차인의 대항력입니다. 사건에 기재된 실제 임차인은 22명이며 보증기관·대위 승계 신고자는 없습니다. 유지애를 제외한 임차인들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 모두 ‘대항력 확정’이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 전입일이 2024.05.14보다 앞서 있는 만큼 대항력 가능·미상으로 보고 개별 계약관계와 점유부위를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 22명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노금영 | 미상 | 2022.07.26 | 미상 | 2024.06.05 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 권오동 | 미상 | 2022.11.15 | 미상 | 2024.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박신영 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박지우 | 미상 | 2022.08.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 황희지 | 미상 | 2023.07.11 | 미상 | 2024.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 허민영 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 2024.05.24 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이진관 | 미상 | 2020.07.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 고미미 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 2024.06.13 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김한나 | 미상 · 업무시설 | 2022.10.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 윤형수 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박지은 | 전부 | 2021.08.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정서경 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 2024.07.22 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 윤종진 | 미상 | 2020.08.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 양진지 | 미상 | 2020.07.24 | 미상 | 2024.06.05 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김해인 | 미상 | 2022.07.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 강지홍 | 전부 | 2022.07.26 | 미상 | 2024.05.28 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 나영재 | 미상 | 2023.03.17 | 미상 | 2024.05.31 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이소영 | 미상 | 2022.08.09 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 한선미 | 미상 | 2022.06.14 | 미상 | 2024.05.24 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김형준 | 미상 | 2020.11.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 2024.05.23 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 유지애 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.23 | 120,000,000원 | 2025.09.25 | 대항력 有 | 없음 | 아님 |
③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 실질취득가가 먼저
감정가는 186,000,000원, 현재 최저가는 91,140,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수 없습니다. 이 사건은 시세 비교에 앞서 확인 인수금액을 반영한 실질취득가를 계산하는 것이 우선입니다.
| 회차 | 매각가격 | 확인 보증금 | 미배당 인수분 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 91,140,000원 | 120,000,000원 | 28,860,000원 | ≈ 120,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 63,797,999원 | 120,000,000원 | 56,202,001원 | ≈ 120,000,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 44,658,599원 | 120,000,000원 | 75,341,401원 | ≈ 120,000,000원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 91,140,000원에서 63,797,999원, 다시 44,658,599원으로 내려가더라도 유지애 보증금 120,000,000원보다 낮은 구간에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수분이 커집니다. 따라서 확인분 기준 실질취득가는 약 120,000,000원으로 고정됩니다. 여기에 나머지 임차인 위험이 추가될 수 있으므로 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,040,520원 |
| 인수 · 임차인 유지애 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,099,480원 |
예상배당 시뮬레이션은 집행비용 2,040,520원, 유지애 배당 0원, 소유자 잔여 89,099,480원으로 산정되어 있습니다. 유지애 보증금은 대항력 인수형으로 분석해야 하며, 현재 회차 실질취득 계산에서는 보증금 120,000,000원을 기준으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태와 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 6미터 내외 포장도로와 접하고, 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)입니다. 토지 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유지애 120,000,000원부터 계산. 현재 최저가 91,140,000원만 자금계획에 넣지 말고, 대항력 인수형 실질취득가 약 120,000,000원을 출발점으로 잡아야 합니다.
- 나머지 21명 개별 대조. 보증금·확정일자·점유부위가 확인되지 않은 임차인은 대항력 가능·미상입니다. 각 사람이 실제 801호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 구분. 22명 중 배당요구가 확인된 사람과 확인되지 않은 사람이 섞여 있으므로, 배당요구 종기 및 매각물건명세서 기재를 사람별로 대조해야 합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 현재 2회 유찰·49%라도 확인 보증금이 낙찰가보다 커, 추가 유찰만으로 실질취득가가 같은 비율로 낮아지지 않습니다.
- 오피스텔로 환금성 판단. 이 물건의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트와 동일한 가격·대출·임대수요 전제를 두지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 내용과 배당요구 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “누가 얼마를 인수시키는가”
이 사건은 감정가 186,000,000원이 두 차례 유찰되어 91,140,000원까지 내려왔습니다. 그러나 유지애의 보증금은 120,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 대항력 인수형 규칙에 따라 현재 회차에서 확인분 기준 실질취득은 약 120,000,000원이며, 추가 유찰이 발생해도 확인된 보증금보다 낮은 구간에서는 총 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
여기에 사건에 기재된 실제 임차인이 22명이고, 유지애 외 다수의 보증금·확정일자·점유부위가 확인되지 않았습니다. 이들은 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도 없지만, 반대로 위험이 없다고 지울 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 낮아서 매력적인 물건”이 아니라, “확인된 120,000,000원 인수구조에 미상 임차인 위험까지 남은 고난도 물건”입니다. 입찰 판단의 선행조건은 가격이 아니라 임차인별 보증금과 801호 점유관계의 확정입니다.
