부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 제이엠스카이 3층 303호입니다. 감정평가상 이 건물에는 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 다세대주택이 혼재하며, 본 호실은 공동주택(다세대·도시형:단지형)으로 분류됩니다. 소유자는 우용길이고, 문현새마을금고가 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 최저매각가격이 감정가보다 크게 내려간 데에는 관심을 가질 수 있지만, 이 물건에서는 가격표보다 임차보증금과 배당 후 잔액이 훨씬 중요합니다.
2023년 3월 24일 전입하고 점유를 개시한 박신영은 2023년 2월 28일 확정일자를 갖고, 2024년 11월 1일 임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금 116,000,000원에 대해 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 제시된 말소기준권리는 2024년 5월 14일 경매개시결정이므로, 그에 앞서는 전입·점유에 기초한 대항력이 인정된다는 분석입니다. 다만 과거 근저당권의 말소 여부와 권리이전 관계를 원본으로 재확인해야 이 판단이 확정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 3층 303호 (광안동, 제이엠스카이) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대·도시형:단지형) |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 3층 |
| 사용승인 관련 | 2020.06.03 준공 |
| 소유자 | 우용길 (2020.06.29 소유권이전) |
| 전 소유자 | 주식회사제이엠스토리 |
| 감정가 | 191,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,513,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 문현새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 1,037,827,470원 |
| 말소기준권리 표시 | 2024.05.14 임의경매개시결정 (갑구 3번) |
| 주요 임차권 | 박신영 · 보증금 116,000,000원 · 2024.11.01 임차권등기 |
| 민간임대주택 | 2022.12.07 민간임대주택등기 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 도시지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) |
① 권리 흐름 — 선행 임차권과 말소기준의 교차 확인
등기상 권리 흐름을 보면 2020년 설정된 문현새마을금고 및 대연6동새마을금고의 근저당권이 각각 채권최고액 1,200,000,000원, 900,000,000원으로 기재되어 있습니다. 두 설정권리는 말소된 것으로 표시되어 있지만, 2024년 8월에는 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정 기록도 존재합니다. 따라서 원 근저당권의 말소 상태와 후속 권리이전·근질권의 법률관계를 반드시 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
제시된 권리판정에서는 2024.05.14 임의경매개시결정을 말소기준으로 보고, 이후의 경매개시결정 관련 등기와 국(수영세무서장)의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 임차인의 대항력은 말소기준권리가 실제로 무엇인지에 따라 달라질 수 있으므로, 앞선 근저당권의 말소 및 승계관계가 확정되지 않은 상태에서 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 박신영과 추가 전입 관련 인원
임차·전입 관련 조사에는 총 22명이 기재되어 있습니다. 이 중 박신영 1명은 303호 건물 전부에 관한 임차권등기가 확인되는 인물입니다. 다른 21명은 전입기록이나 배당요구 관련 자료가 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 각 인원의 303호 실제 점유 및 임대차 해당 여부도 확정되지 않았습니다. 제이엠스카이 감정평가 대상에는 오피스텔과 다세대주택을 합쳐 총 23개 호실이 포함되므로, 건물 내 다른 호실의 점유·임대차 정보가 혼재했을 가능성도 반드시 구분해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박신영 | 2023.03.24 | 116,000,000원 | 있음* | 있음 | 52,066,234원 추정 |
| 노금영 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 유지애 | 2022.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 권오동 | 2022.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 박지우 | 2022.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 황희지 | 2023.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 허민영 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 이진관 | 2020.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 고미미 | 2022.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김한나 | 2022.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 윤형수 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 박지은 | 2021.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 정서경 | 2022.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 윤종진 | 2020.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 양진지 | 2020.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김해인 | 2022.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 강지홍 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 나영재 | 2023.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 이소영 | 2022.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 한선미 | 2022.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김형준 | 2020.11.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 최재혁 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
* 박신영의 대항력 판정은 제시된 말소기준권리가 유효하다는 전제입니다. 임차보증금 미상인 다른 인원은 전입일만으로 대항력 성립을 확정할 수 없습니다. 승계·인수란은 낙찰자의 임대인 지위 승계 또는 보증금 부담 가능성을 의미합니다.
확정일자: 2023.02.28
전입·점유개시: 2023.03.24
임차권등기: 2024.11.01 (을구 2번)
보증금: 116,000,000원
예상배당: 63,933,766원
미배당·매수인 인수 추정: 52,066,234원
임차인의 대항력이 인정되고 보증금 전액이 배당되지 않는다면, 매수인이 잔존 보증금 반환 부담을 승계하는 구조입니다. 임차권등기가 매각으로 말소된다는 형식적 분류만으로 보증금 반환 부담까지 없어지는 것은 아닙니다.
이들을 각각 독립적인 303호 임차인으로 단정하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 303호와 무관한 전입인지, 실제 점유자인지, 별도 임대차계약이 존재하는지를 주민등록·임대차계약서·매각물건명세서 원본으로 구분해야 합니다. 박신영의 인수액 추정과 별도로 이들에 대한 미확정 위험은 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,579,234원 |
| 1. 임차인 박신영 (우선변제) | 116,000,000원 | 63,933,766원 |
| 2. 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 65,513,000원 |
| 박신영 보증금 미배당 | 116,000,000원 | 52,066,234원 |
박신영의 우선변제와 대항력이 유효하고 제시된 배당순서가 그대로 인정되는 경우의 단순 추정입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정이며, 당해세·최우선변제·다른 임차인의 권리·공동담보 관계 및 실제 배당순위에 따라 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다. 문현새마을금고의 사건 청구금액 1,037,827,470원은 별도로 확인되며, 위 가정배당에서는 해당 채권에 대한 배당이 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액의 역전
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 65,513,000원 | 52,066,234원 | 117,579,234원 |
| 4회 유찰 시 | 45,859,100원 | 71,366,364원 | 117,225,464원 |
| 5회 유찰 시 | 32,101,369원 | 84,876,456원 | 116,977,825원 |
현재 최저가 65,513,000원에서 다음 유찰 시 45,859,100원, 이후 32,101,369원으로 내려가더라도, 박신영 보증금의 미배당 인수 추정액은 각각 52,066,234원, 71,366,364원, 84,876,456원으로 증가합니다.
그 결과 실질취득 추정액은 117,579,234원 → 117,225,464원 → 116,977,825원으로 크게 변하지 않습니다. 각 회차의 차이는 주로 예상 집행비용 변화에서 발생합니다. 낙찰가만 내려가는 것을 가격 메리트로 해석할 수 없는 전형적인 대항력 보증금 인수형 구조입니다.
제이엠스카이의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않고, 확인된 평형 정보 또한 대상 면적과의 일치가 검증되지 않았습니다. 따라서 117,579,234원이 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 191,000,000원과의 차이만으로 저평가 또는 할인 매수라고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2020.06.03 준공된 9층 철근콘크리트 건물로, 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차설비, 가스난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도 혼재. 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대·도시형:단지형)이 같은 건물에 혼재합니다. 303호의 공부상 용도는 다세대주택으로 구분해야 하며, 다른 호실의 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 도로. 남측 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·도시지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 ㎡당 2,640,000원입니다.
- 건물관리. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 해당 없음으로 조사되어 있습니다. 다만 체납 관리비와 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등록 내역이 있으며, 임대의무기간 및 임대료 증액 제한 관련 내용이 등기되어 있습니다. 매각 후 등록관계와 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 교통 접근성은 갖추고 있으나, 단지 규모가 크지 않고 복합 용도의 건물이며 비교 가능한 거래가격을 검증하지 못했습니다. 실제 매각 가능 가격과 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박신영 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 전입·점유 관계, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 적법성을 확인하고 보증금 116,000,000원의 실제 잔액을 검증해야 합니다.
- 미배당 인수 여부 확정. 예상 미배당 52,066,234원은 대항력과 제시된 배당순위를 전제로 한 수치입니다. 낙찰자가 잔존 보증금 반환의무를 승계하는지 매각물건명세서 및 배당순위 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 2020년 근저당권 두 건의 말소 상태와 2024년 엠씨아이대부주식회사로의 이전, 느티나무제이차유한회사 근질권 설정의 연결관계를 대조해야 합니다. 경매개시결정이 실제 말소기준권리인지가 핵심입니다.
- 다른 전입자 21명 확인. 호실별 전입 및 점유 관계를 구분하고, 303호에 추가 계약자나 보증금 채권자가 존재하는지 조사해야 합니다. 보증금이 미상인 인원의 대항력을 확정적으로 인정하거나 부인하면 안 됩니다.
- 배당표 검증. 박신영에게 63,933,766원이 배당된다는 예상과 실제 법원 배당절차가 일치하는지 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제·공동담보·다른 임차인의 배당참가가 인수금액을 변경할 수 있습니다.
- 실질취득비용 기준 입찰. 현재 추정치 117,579,234원을 가격 비교의 출발점으로 삼되, 추가 미확정 인수위험과 취득 관련 부대비용을 반영해 실제 자금소요를 재산정해야 합니다.
- 실거래 비교. 303호와 같은 용도·유사 면적의 최근 실거래를 확인해야 합니다. 해당 검증 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
- 현장·명도 확인. 실제 점유자, 출입 가능 여부, 건물 내부 상태, 점유 이전 가능성 및 명도 협의 부담을 현장과 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 민간임대·관리비 확인. 민간임대주택 등록 처리, 임대 관련 제한, 공용부분 관리비 체납 여부 및 관리주체 확인이 필요합니다.
- 최종 매각조건 재확인. 2026.10.26 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 기일·최저가 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,551만원에 낙찰받아도, 6,551만원짜리 매수가 아니다”
제이엠스카이 303호는 감정가 191,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 65,513,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 116,000,000원의 박신영 보증금이 존재하고, 현재 가정배당에서 52,066,234원이 미배당될 것으로 추정됩니다.
박신영의 대항력이 유효하여 미배당 보증금을 낙찰자가 인수한다면 실질취득비용은 117,579,234원입니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘어나 총취득비용은 보증금 116,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 21명의 추가 전입 관련 인원에 대한 권리 미확정, 2020년 근저당권의 말소 및 후속 권리관계 검증, 비교 가능한 최근 실거래가격 부재, 이미 3회에 걸친 유찰이라는 요소가 겹쳐 있습니다. 교통 여건이 무난하다는 장점만으로 이를 상쇄하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류와 권리관계 재확인입니다. 박신영의 실질 인수 여부와 금액, 다른 전입자의 303호 관련성, 선순위 권리의 실제 존속 여부를 명확히 한 다음, 최저가가 아닌 실질취득비용을 최근 비교 실거래와 대조해야 합니다. 그 전에는 이 물건을 저렴한 매수 기회로 평가할 근거가 부족합니다.
