부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 제이엠스카이 3층 303호로, 이용상태는 공동주택(다세대-도시형:단지형)입니다. 감정가 191,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 93,590,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차인 인수액을 함께 보는 것이 핵심입니다. 박신영은 임차보증금 116,000,000원, 전입 2023.03.24, 확정일자 2023.02.28의 임차권자로 배당요구도 했습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 91,505,380원이 배당되고 24,494,620원이 남아 매수인이 인수합니다.

따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 금액은 최저가 93,590,000원만이 아닙니다. 여기에 미배당 임차보증금 24,494,620원을 더한 118,084,620원이 박신영 건만 반영한 실질취득액입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 박신영의 미배당 인수액은 각각 52,066,235원, 71,366,365원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 옮겨가는 대항력 인수형 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 승부처

제공된 권리분석 기준일은 2024.05.14 임의경매개시결정입니다. 2020.06.18 설정된 문현새마을금고 채권최고액 1,200,000,000원 및 대연6동새마을금고 채권최고액 900,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2024.11.01 등기된 박신영의 주택임차권은 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 함께 없어지는 것은 아닙니다. 현재 배당표가 계산한 매수인 인수액은 24,494,620원입니다.

② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 22명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인 대상은 실제 임차인·점유자 22명입니다. 이 가운데 박신영은 보증금·전입일·확정일자·배당요구가 모두 확인됩니다. 나머지 21명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 정확도 원칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 단순히 전입일이 앞선다는 이유만으로 인수금액을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 박신영에게 91,505,380원이 배당되고 부족분 24,494,620원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수가 늘어난다

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 공동주택(다세대-도시형:단지형)입니다. 같은 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택이 함께 존재합니다.
• 입지. 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근이며 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 위치하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 195.8㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박신영 보증금 인수. 현재 배당표상 미배당 24,494,620원이 매수인 인수입니다. 최저가와 합산한 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.
• 21명 점유자 전수 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부·점유 범위가 확인되지 않은 사람은 ‘대항력 가능·미상’입니다. 매각물건명세서와 주민등록·임대차 자료를 대조해야 합니다.
• 배당요구 여부 구분. 배당요구를 한 사람과 하지 않은 사람이 섞여 있으므로 각 임차인의 권리 행사 상태를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 금지. 2회 유찰·감정가 49%라는 할인율은 박신영 미배당 인수와 미상임차인 위험을 제외한 숫자입니다.
• 명도 난도. 다수 전입자가 조사된 만큼 실제 점유자를 특정하고 인도 범위를 확인한 뒤 명도 계획을 세워야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가보다 인수 구조가 먼저다”

이 물건은 감정가 191,000,000원에서 최저가 93,590,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 박신영의 보증금 116,000,000원이 최저가보다 크고, 현재 회차에서 이미 24,494,620원의 미배당 보증금 인수가 계산됩니다. 박신영 건만 반영해도 실질취득 부담은 118,084,620원입니다.

게다가 나머지 21명의 보증금·확정일자가 미상이어서 이 금액을 최종 부담으로 볼 수도 없습니다. 다세대라는 환금성 특성과 2회 유찰 상태까지 감안하면, 현재 단계의 핵심은 ‘얼마나 싸졌는가’가 아니라 추가 인수액을 어디까지 확정할 수 있는가입니다. 최저가는 낮지만 권리 위험은 높음. 미상임차인 전수 확인 전에는 가격 메리트를 평가하기 어려운 사건입니다.