부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 수영역 인근의 제이엠스카이 203호입니다. 건물은 업무시설과 공동주택이 혼재하지만, 이 물건의 용도는 다세대주택(도시형생활주택·단지형)입니다. 감정가 183,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 62,769,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 눈길이 가지만, 이 물건은 일반적인 저가 경매가 아닙니다. 보증금 120,000,000원의 임차권등기와 다수의 선행 전입신고가 얽혀 있어, 입찰가보다 실제 매수인이 부담할 금액을 먼저 계산해야 합니다.
정서경의 임대차계약일과 확정일자는 2022.11.02, 점유개시일은 2022.11.18, 주민등록일은 2022.12.06입니다. 계산상 기준으로 제시된 2024.05.14 경매개시결정보다 빠릅니다. 다만 2020.06.18 설정된 근저당권들이 이미 말소된 것으로 표시되면서도 2024년 권리이전등기가 기재되어 있어, 정확한 말소기준과 임차권의 선후관계는 등기 원본으로 다시 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 제이엠스카이 2층 203호 (광안동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대·도시형생활주택·단지형) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 지상 9층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 우용길 (2020.06.29 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 183,000,000원 |
| 최저매각가 | 62,769,000원 (감정가의 약 34.3%, 3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매개시 채권자 | 문현새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 1,037,827,470원 |
| 임차권등기 | 정서경 · 보증금 120,000,000원 · 건물 전부 |
| 임차·점유 신고 | 22명 (보증금 확인 1명, 보증금 미상 21명) |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 접수 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 도시지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 충돌 가능성
2024.08.22에는 기존 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 기록과, 느티나무제이차유한회사의 근저당권부 채권근질권 설정 기록이 있습니다. 해당 근질권의 채권최고액은 각각 1,200,000,000원과 900,000,000원입니다. 이는 기존 담보채권과 연결된 기록이므로, 금액을 별도의 독립 채무처럼 단순 합산해서는 안 됩니다.
2024.11.28 정서경 명의 주택임차권등기가 접수되었고, 2026.04.24에는 국(수영세무서장)의 압류가 추가되었습니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 임차권등기 자체가 말소되는 문제와 임차보증금의 미변제액을 매수인이 인수하는 문제는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 보증금보다 미상의 점유관계가 더 문제
점유·임차 신고자는 총 22명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으며, 이 가운데 정서경 1명만 보증금과 확정일자가 구체적으로 확인됩니다. 나머지 21명은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 경우가 대부분입니다.
특히 여러 사람의 전입·점유 기록이 동일한 경매자료에 포함되어 있으므로, 이들 모두가 203호에 독립적인 임차권을 가진다고 단정해서도 안 되고, 반대로 203호와 무관하다고 배제해서도 안 됩니다. 호실별 실제 점유, 전입세대, 임대차계약 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정서경 | 2022.12.06 | 120,000,000원 | 기준일상 대항력 | 우선변제 가능 | 승계 없음 | 2024.11.28 |
정서경은 확정일자 2022.11.02 및 임차권등기 기록이 확인됩니다. 대항력·배당순위 판단은 2020년 근저당권의 최종 효력 확인을 전제로 합니다. 그 외 점유자의 전입일이 계산상 말소기준보다 빠르더라도, 보증금·계약관계·주택인도 및 호실 귀속이 확인되지 않은 경우에는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 배당요구일이 확인되지 않은 것은 배당요구를 하지 않았다는 확정 판단이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
이 물건은 현재 최저매각가가 감정가의 약 34.3%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 할인율은 임차보증금 인수 위험을 고려하지 않은 숫자입니다. 정서경의 예상 미배당액을 더하면 실질취득액은 약 121,529,842원으로, 최저가 자체와 크게 달라집니다.
제이엠스카이의 개별 실거래 가격을 확인할 수 있는 비교 거래는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 183,000,000원이나 최저가 62,769,000원만 가지고 시세보다 저렴하다거나 가격 경쟁력이 확보되었다고 판단할 근거는 없습니다. 비교해야 할 기준은 낙찰가가 아니라, 인수액을 포함한 실질취득액입니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 추정 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 62,769,000원 | 58,760,842원 | 121,529,842원 |
| 4회 유찰 가정 | 43,938,300원 | 77,252,589원 | 121,190,889원 |
| 5회 유찰 가정 | 30,756,809원 | 90,196,814원 | 120,953,623원 |
실질취득액은 각 회차의 낙찰가 가정에 정서경의 예상 미배당 인수액을 합산한 값입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 보증금 120,000,000원과 정확히 일치하지 않으며, 다른 임차인의 인수 가능 금액과 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,529,842원 |
| 1. 정서경 임차보증금 | 120,000,000원 | 61,239,158원 |
| 2. 경매신청 채권자 | 1,037,827,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 정서경 보증금 미배당 | — | 58,760,842원 |
집행비용 1,529,842원과 정서경 배당액 61,239,158원의 합계가 매각가 62,769,000원입니다. 보증금 미배당 58,760,842원은 매각대금에 추가 배분되는 금액이 아니라 잠재적인 매수인 인수액입니다. 경매신청 채권자 배당 0원은 제시된 시뮬레이션 기준이며, 2020년 근저당권의 실제 효력, 당해세 및 다른 임차인의 배당관계에 따라 최종 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건축물. 2020.06.03 준공된 철근콘크리트구조 지상 9층 건물입니다. 승강기·주차·급배수·가스난방·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 용도. 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 건물이지만 해당 경매물건은 다세대주택입니다. 업무시설 부분과 혼동해 시세나 임대수익을 평가해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 속합니다. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고, 토지 공시지가 자료는 2,640,000원/㎡입니다.
- 건축물 하자. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이는 점유·임대차 관계의 안전성을 보증하는 사항은 아닙니다.
- 환금성. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 기재되어 있으며, 본건은 이미 3회 유찰되었습니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 실제 매각 가능 가격과 처분 기간은 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2020년 근저당권 확인. 문현새마을금고·대연6동새마을금고 근저당권의 실제 말소 여부, 공동담보목록 및 2024년 권리이전·근질권 설정의 효력을 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 경매개시결정일 2024.05.14가 실제 배당순위 판단의 기준인지 확인해야 합니다. 이것이 정서경의 대항력과 보증금 인수 여부에 직접 영향을 줍니다.
- 정서경 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.11.02, 주민등록일 2022.12.06, 임차권등기 2024.11.28의 효력과 배당요구 및 실제 변제 내역을 대조해야 합니다.
- 나머지 21명의 호실별 관계. 각 신고자가 실제 203호를 점유하는지, 다른 호실의 전입자나 과거 점유자인지, 현재 유효한 임차권이 있는지 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 21명의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액을 계산할 수 없습니다. 계약서·전입세대·현황조사·매각물건명세서 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 현재 계산상 정서경 인수액 58,760,842원과 실질취득액 121,529,842원은 조건부 추정입니다. 다른 배당권자와 세금의 우선순위를 반영해 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 임대사업자 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 인수금·취득 부대비용을 더한 총액과 실제 비교 거래를 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자 및 명도 상대방을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 인도 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실제 가격은 내려가지 않는다”
이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 183,000,000원 대비 최저가 62,769,000원이라는 숫자에 있습니다. 정서경의 보증금 120,000,000원 중 현재 계산상 58,760,842원이 미배당되면, 낙찰자의 추정 실질취득액은 121,529,842원입니다. 네 번째, 다섯 번째 유찰을 가정하더라도 실질취득액은 보증금 수준인 약 121,000,000원에서 크게 달라지지 않습니다.
게다가 이 계산은 정서경의 인수 위험만 반영합니다. 다른 21명의 점유·임차 신고는 보증금과 호실 귀속을 검증해야 하고, 2020년 근저당권의 실제 효력도 확정되지 않았습니다. 이 두 가지가 해결되기 전에는 예상 배당과 인수액 자체가 바뀔 수 있습니다.
실거래 비교 가격도 확정할 수 없으므로 감정가 대비 할인율이 높다는 이유로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리의 선후관계, 203호의 실제 임대차관계, 정서경의 미변제 보증금을 확인하는 것이 먼저입니다. 현재 판단은 고위험·입찰 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 실제로 얼마를 인수하고 무엇을 소멸시킬 수 있는지입니다.
