부산지방법원 2024타경104968. 광안동 제이엠스카이 2층 203호, 매각물건명세서상 공동주택(다세대-도시형:단지형)입니다. 현재 소유자는 우용길이며, 2020년 6월 29일 소유권을 이전받았습니다. 등기에는 2020년 6월 18일 문현새마을금고·대연6동새마을금고의 공동담보 근저당이 설정됐던 이력이 있으나 두 근저당 설정등기는 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 제공된 권리계산의 말소기준은 2024년 5월 14일 임의경매개시결정입니다.

이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 압류보다 임차인입니다. 정서경은 전입 2022년 12월 6일, 확정일자 2022년 11월 2일, 보증금 120,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤습니다. 현 최저가 89,670,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,014,060원을 먼저 제외하고 정서경에게 87,655,940원이 배당되어, 32,344,060원이 남습니다. 이 부족분은 매수인이 부담하는 구조로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 승계가 핵심

2024년 5월 14일 임의경매개시결정 이후의 정서경 임차권등기와 2026년 4월 24일 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 임차권등기 자체가 소멸하는 것과 임차보증금의 미배당액이 사라지는 것은 별개입니다. 정서경의 경우 현 배당계산상 32,344,060원이 남아 매수인이 부담합니다.

② 임차인 분석 — 실제 22명, 보증금 확인은 1명

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인되는 사람은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류돼 실제 임차인 22명입니다. 이 가운데 정서경만 보증금과 확정일자가 확인됩니다. 나머지 21명은 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)

현 배당가정에서는 집행비용 2,014,060원을 제외한 매각대금 전액이 정서경에게 배당되고, 신청채권자의 현재 회차 배당액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 점유자 21명의 권리가 반영되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

그래서 회차가 더 내려가도 알려진 실질취득은 크게 떨어지지 않습니다. 현재는 122,014,060원, 3회 유찰 시 가정은 121,529,842원, 4회 유찰 시 가정은 121,190,889원입니다. 이는 정서경의 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 부근에 고정되는 구조이기 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 수영역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하). 공시지가 2,640,000원/㎡입니다.
• 하자 표시. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 주의. 다세대·도시형 공동주택이고 이미 2회 유찰된 물건입니다. 가격 자체보다 복수 임차인 권리 확인이 매각 난이도를 높이는 요소입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 정서경 인수액 재확인. 현 회차 기준 32,344,060원 미배당 인수가 계산돼 있습니다. 실제 배당표 확정 전에는 금액이 달라질 수 있습니다.
• 보증금 미상 21명 확인. 전입세대열람, 주민등록 변동, 임대차계약서, 배당요구서와 매각물건명세서를 대조해 실제 점유·보증금·확정일자·퇴거 여부를 확인해야 합니다.
• ‘최저가 49%’ 착시 금지. 현재 알려진 실질취득은 122,014,060원이며, 추가 임차보증금이 확인되면 더 올라갈 수 있습니다.
• 회차 하락 효과 제한. 다음 회차로 최저가가 내려가더라도 정서경 미배당 인수가 늘어 알려진 총 부담은 약 120,000,000원 부근에 머뭅니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류와 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
• 국 압류. 2026.04.24 수영세무서장 관련 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시되지만, 당해세 등 배당 우선세액은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서 및 임차권등기명령 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “얼마를 결국 떠안는가”

이 물건은 감정가 183,000,000원에서 두 번 유찰돼 89,670,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서는 최저가가 곧 취득원가가 아닙니다. 정서경 한 명만 놓고 봐도 미배당 보증금 32,344,060원이 남아 현재 알려진 실질취득은 122,014,060원입니다. 다음 회차로 가격이 더 떨어져도 미배당 보증금이 늘어 알려진 총부담은 120,000,000원 부근에서 크게 줄지 않습니다.

여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 21명 더 있습니다. 이들의 대항력을 확정적으로 인정할 수는 없지만, 현재 정보만으로는 반대로 인수 가능성을 제거할 수도 없습니다. 동일 조건의 신뢰할 실거래 비교값도 없으므로 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 가격보다 임차인 확인이 먼저인 고위험 권리분석형 물건이며, 추가 임차보증금이 해소되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.