부산지방법원 2024타경104968. 광안동 제이엠스카이 6층 603호의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 우용길이고, 등기상 2024.05.14 문현새마을금고의 임의경매개시결정이 현재 분석의 기준일로 잡혀 있습니다. 이후 2026.01.12 수영구(부산광역시) 압류와 2026.04.24 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 점유·임차 관계입니다.
현황에는 이름 기준 22명의 실제 임차인·점유자가 나타나며 보증기관의 대위·승계 신고는 포함돼 있지 않습니다. 이들의 전입일은 2020.07.06부터 2023.07.11 사이로 모두 2024.05.14보다 앞섭니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자를 확인할 수 없으므로, 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 6층603호 (광안동,제이엠스카이) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우용길 · 2020.06.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문현새마을금고 / 1,037,827,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 어렵다
2020.06.18 설정된 문현새마을금고 1,200,000,000원 근저당과 대연6동새마을금고 900,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2024.08.22에는 두 근저당 관련 권리가 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사에 근질권이 설정된 기록도 존재합니다. 따라서 입찰 시에는 최신 등기 상태와 경매기록을 함께 대조해야 합니다.
임차인·점유 현황 — 22명 전원 보증금 확인이 우선
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 이름 기준 실제 임차인·점유자는 22명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 13명이고, 확정일자가 확인되는 사람은 김해인 1명입니다. 김해인은 2022.06.09 확정일자, 2022.07.07 전입, 2024.06.28 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사 가능성이 있습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노금영 | 미상 | 2022.07.26 | 확인 안 됨 | 2024.06.05 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 유지애 | 미상 | 2022.08.23 | 확인 안 됨 | 2024.07.08 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 권오동 | 미상 | 2022.11.15 | 확인 안 됨 | 2024.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박신영 | 미상 | 2023.03.24 | 확인 안 됨 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박지우 | 미상 | 2022.08.02 | 확인 안 됨 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 황희지 | 미상 | 2023.07.11 | 확인 안 됨 | 2024.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 허민영 | 미상 | 2020.10.26 | 확인 안 됨 | 2024.05.24 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이진관 | 미상 | 2020.07.06 | 확인 안 됨 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 고미미 | 미상 | 2022.10.31 | 확인 안 됨 | 2024.06.13 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김한나 | 미상 · 업무시설 | 2022.10.11 | 확인 안 됨 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 윤형수 | 미상 | 2023.03.24 | 확인 안 됨 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박지은 | 전부 | 2021.08.19 | 확인 안 됨 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정서경 | 미상 | 2022.12.06 | 확인 안 됨 | 2024.07.22 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 윤종진 | 미상 | 2020.08.19 | 확인 안 됨 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 양진지 | 미상 | 2020.07.24 | 확인 안 됨 | 2024.06.05 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김해인 | 미상 · 주거 | 2022.07.07 | 2022.06.09 | 2024.06.28 | 가능·미상 | 행사 가능 | 아님 |
| 강지홍 | 전부 | 2022.07.26 | 확인 안 됨 | 2024.05.28 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 나영재 | 미상 | 2023.03.17 | 확인 안 됨 | 2024.05.31 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이소영 | 미상 | 2022.08.09 | 확인 안 됨 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 한선미 | 미상 | 2022.06.14 | 확인 안 됨 | 2024.05.24 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김형준 | 미상 | 2020.11.10 | 확인 안 됨 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.25 | 확인 안 됨 | 2024.05.23 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
② 가격 판단 — 49%를 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 185,000,000원의 49%인 90,650,000원입니다. 하지만 제이엠스카이의 비교 가능한 최신 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 표시된 26.72㎡ 표본도 대상 호수와 면적 매칭이 확인되지 않아 이 사건의 직접 시세 근거로 사용할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 수 없습니다. 가격 비교의 기준은 원칙적으로 최근 거래가격이어야 하고, 이 사건에서는 그보다 먼저 22명의 임차보증금과 미배당 인수액을 확인해야 합니다. 최저가가 90,650,000원이어도 실제 취득원가는 그보다 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,618,300원 |
현재 예상배당 계산은 집행비용 2,031,700원만 차감하고 소유자 잔여 88,618,300원으로 표시됩니다. 그러나 신청채권자 청구액 1,037,827,470원과 임차인 보증금이 이 계산에 반영된 결과로 볼 수 없으므로, 이 표만으로 실제 배당순위나 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태 기준 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 6미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 195.8㎡·평지·세로장방형입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성 점검. 제이엠스카이는 2020.06.03 준공, 표시된 총 세대수는 12이고 경매 표본 평균 유찰 횟수 2.0회·매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 22명 보증금 전수 확인. 각 임차인·점유자의 임대차계약서, 보증금, 현재 점유 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 개별 검토. 전입일은 모두 2024.05.14보다 앞서지만 보증금·확정일자 확인이 부족하므로 개별적으로 대항요건과 배당관계를 확정해야 합니다.
- 배당요구 여부 구분. 노금영·유지애·권오동·황희지·허민영·고미미·정서경·양진지·김해인·강지홍·나영재·한선미·최재혁은 배당요구가 확인됩니다.
- 김해인 우선변제 확인. 2022.06.09 확정일자와 2024.06.28 배당요구가 확인되므로 보증금과 실제 배당 가능액 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 관련 서류에서 현재 효력과 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 등기 후속관계 대조. 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제이차유한회사 근질권 설정 기록을 최신 등기와 함께 대조해야 합니다.
- 배당계산 재검증. 예상배당표는 신청채권자 청구 1,037,827,470원과 임차보증금 위험을 실질적으로 설명하지 못하므로 실제 배당요구·채권신고 내역을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 시세 확인 전 가격판단 금지. 현재 비교 가능한 실거래 가격이 없으므로 감정가 49%라는 수치만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것이 22개다
이 물건은 감정가 185,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 90,650,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 실제 임차인·점유자 22명 전원의 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 계산할 수 없고, 따라서 실질취득가도 확정되지 않습니다.
전입일은 모두 2024.05.14보다 앞서 있어 대항력 가능성을 배제할 수 없으며, 김해인은 확정일자와 배당요구까지 확인됩니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지조차 판단할 근거가 부족합니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 가격 검토보다 임차보증금 확인이 먼저이고, 최저가보다 실질취득가가 먼저입니다. 22명의 권리와 배당을 확정하기 전에는 90,650,000원을 ‘매수가격’으로 받아들여서는 안 됩니다.
