부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 제이엠스카이 9층 901호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 우용길이며, 등기상 2020.06.29. 소유권을 이전받았습니다. 현재 계산상 말소기준은 2024.05.14. 문현새마을금고의 임의경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 시기에 전입한 사람들이 다수 확인된다는 점입니다. 특히 박지은은 2021.08.03. 확정일자, 2021.08.19. 주민등록·점유, 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 확인됩니다.

현재 최저매각가 91,140,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 2,040,520원을 제외한 89,099,480원이 박지은에게 배당되고, 보증금 부족분 30,900,520원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 박지은 한 사람만 놓고 봐도 매수인의 알려진 총 부담은 91,140,000원 + 30,900,520원 = 122,040,520원입니다. 여기에 나머지 21명의 보증금은 확인되지 않아 추가 인수 여부와 금액을 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가격보다 임차관계가 먼저다

2020.06.18. 설정된 문현새마을금고 1,200,000,000원 근저당과 대연6동새마을금고 900,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 계산상 말소기준은 2024.05.14. 임의경매개시결정이며, 2026.04.24. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 임차관계는 별도입니다. 다수 전입자가 말소기준일보다 먼저 전입했고, 박지은은 보증금·확정일자·점유 및 임차권등기까지 확인되므로 낙찰자는 등기 말소 여부만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 22명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인되는 이름 기준 실제 임차관계는 22명입니다. 박지은을 제외한 21명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 비교 — 실거래 시세보다 ‘실질취득’부터 확정해야 한다

제이엠스카이는 2020.06.03. 준공, 12세대로 표시되어 있고 가격 비교용 면적은 26.85㎡입니다. 다만 본건과 면적 매칭이 일치하지 않으며 확인 가능한 실거래 가격도 없어, 감정가나 최저가가 실제 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 임차인 인수 문제가 먼저 해결돼야 하므로 91,140,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)

현재 계산에서 박지은 보증금 미배당액은 30,900,520원이며 매수인 인수로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 다른 임차관계의 보증금은 이 배당표에 금액으로 확정되어 있지 않습니다.

회차가 더 진행된다고 박지은 보증금 부담 자체가 사라지는 구조가 아닙니다. 3회 유찰 시 매각가는 63,797,999원이지만 인수액은 57,750,365원, 4회 유찰 시 매각가는 44,658,599원이고 인수액은 76,545,256원으로 계산됩니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 옮겨갑니다. 여기에 미상 임차관계가 별도로 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근이며 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 수영역이 위치해 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 용도. 본건 해당 유형은 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하에 해당합니다. 토지면적은 195.8㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 경매 이력. 제이엠스카이 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박지은 인수액 재확인. 현재 계산상 보증금 부족분 30,900,520원이 매수인 인수입니다. 배당표와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
• 21명의 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상인 전입자들의 실제 임대차계약, 점유, 보증금 및 배당관계를 확인하기 전에는 전체 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 미배당액을 최저가에 합산. 최저가 91,140,000원만 보지 말고 확인 인수액을 더한 122,040,520원 이상을 최소 판단기준으로 봐야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 박지은 보증금 미배당액은 각각 57,750,365원·76,545,256원으로 늘어납니다.
• 시세 단정 금지. 가격 비교 면적이 본건과 일치하지 않고 확인 가능한 실거래가 없어 최저가가 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 상호 대조해 각 전입자의 실제 점유와 임차보증금 관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 떠안는가”

이 사건의 겉모습은 감정가 186,000,000원에서 최저가 91,140,000원까지 떨어진 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 중심 숫자는 49%가 아닙니다. 박지은의 보증금 120,000,000원 중 현재 회차에서 30,900,520원이 배당되지 않아 매수인에게 남고, 확인된 실질취득만 122,040,520원 이상입니다. 더 중요한 것은 보증금이 확인되지 않은 21명의 전입 관계가 별도로 존재한다는 점입니다.

따라서 이 물건은 최저가 할인율만으로는 입찰 판단을 할 수 없는 고위험 권리형입니다. 박지은 외 임차관계의 보증금·점유·배당 여부가 정리되기 전에는 총 인수액의 상한을 알 수 없고, 실거래 시세 비교도 확정하기 어렵습니다. 가격보다 임차관계 확정이 먼저입니다.