부산지방법원 2024타경104968. 광안동 제이엠스카이 4층 403호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대-도시형:단지형)입니다. 현재 소유자는 우용길이고, 2020.06.29 소유권을 이전받았습니다. 등기부상 2020.06.18 설정된 문현새마을금고 채권최고액 1,200,000,000원 및 대연6동새마을금고 채권최고액 900,000,000원의 근저당권은 이미 말소 표시되어 있으며, 현재 계산된 말소기준은 2024.05.14 임의경매개시결정입니다.

문제는 그 기준일보다 먼저 전입한 점유자들이 많다는 점입니다. 이소영은 임대차계약 2022.07.23, 확정일자 2022.07.25, 주민등록·점유개시 2022.08.09, 보증금 100,000,000원이 확인되고 배당요구도 했습니다. 반면 나머지 21명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심

임차인·점유자 분석 (실제 22명)

이소영 외 점유자들은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권, 매수인 승계액을 확정하지 않았습니다. 배당요구가 접수된 경우도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 인수 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

② 가격 구조 — 최저가 49%가 실질취득 49%는 아니다

현재 최저가는 93,590,000원입니다. 그러나 이소영의 보증금 100,000,000원은 현재 회차 배당에서 91,505,380원만 배당되고 8,494,620원이 남습니다. 따라서 이소영만 반영한 현재 실질취득은 93,590,000원 + 8,494,620원 = 102,084,620원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)

현재 회차에서는 이소영 보증금 부족분 8,494,620원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 문현새마을금고의 청구액은 1,037,827,470원이며, 현재 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 급·배수·위생·화재탐지·경보·승강기·주차·가스난방 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 현재 사건 자체가 2회 유찰 상태이고, 제이엠스카이 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 권리 불확실성까지 겹쳐 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 이소영 미배당 확인. 현재 회차 기준 보증금 100,000,000원 중 8,494,620원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가 하락 시 인수액은 더 증가합니다.
• 21명 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 앞선 점유자들의 실제 보증금·점유 지속 여부·확정일자를 확인해야 전체 인수액을 판단할 수 있습니다.
• 배당요구만으로 안심 금지. 일부 점유자는 배당요구일이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 배당 및 잔존 보증금 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기의 매각 후 효과와 임대의무 관련 사항을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 임차권등기와 보증금 인수 구분. 이소영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸 표시되어도, 배당되지 않는 보증금 8,494,620원은 별도 인수로 계산되어 있습니다.
• 국세 압류. 2026.04.24 수영세무서장 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 표시되어 있으나, 실제 배당에서 조세채권 영향을 원문으로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차인 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다

이 물건의 숫자만 보면 감정가 191,000,000원에서 최저가 93,590,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 현재 회차에서 이소영 보증금 미배당 8,494,620원을 더하면 확인분 기준 실질취득은 102,084,620원입니다. 3회·4회 유찰 가정에서도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 확인분 실질취득은 101,579,234원, 101,225,464원으로 거의 고정됩니다.

더 큰 문제는 숫자로 아직 확정되지 않은 부분입니다. 실제 임차인·점유자는 22명이고, 이소영을 제외한 21명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 모두 말소기준 2024.05.14보다 앞선 전입일을 갖고 있어 대항력 가능성과 추가 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아니라, 미상 임차인 21명의 권리와 보증금을 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.