부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 제이엠스카이 403호는 다세대주택(도시형·단지형)으로 기재된 경매물건입니다. 소유자는 우용길이며, 문현새마을금고가 신청한 임의경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,037,827,470원입니다. 최저가만 보면 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 이 사건은 단순한 할인율보다 임차보증금의 배당 및 매수인 인수관계가 훨씬 중요합니다.

등기된 임차인 이소영의 보증금은 100,000,000원입니다. 현 회차 예상배당에서는 집행비용 1,579,234원을 먼저 공제하고 이소영에게 63,933,766원을 배당하는 구조입니다. 이 계산대로라면 보증금 미배당액 36,066,234원이 매수인에게 남습니다. 즉 낙찰대금과 인수액을 합친 부담은 101,579,234원입니다. 다만 이는 이소영의 대항력 및 제시된 배당순서가 인정된다는 전제의 추정이며, 별도로 기재된 다른 임차인 21명의 잠재적 부담은 포함하지 않은 금액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시 이전 근저당부터 다시 확인해야 한다

분석상 말소기준권리는 2024.05.14 임의경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 그러나 등기 이력에는 그보다 앞선 2020.06.18 설정 근저당권 2건이 존재합니다. 문현새마을금고의 채권최고액은 1,200,000,000원, 대연6동새마을금고의 채권최고액은 900,000,000원입니다. 두 원설정 근저당에는 이미 말소된 것으로 표시된 이력이 있는 반면, 2024.08.22에는 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정도 기재되어 있습니다.

2024.10.22 이소영 명의 주택임차권등기에는 보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2022.07.23, 확정일자 2022.07.25, 전입 및 점유개시일 2022.08.09가 기재되어 있습니다. 이 임차권등기는 경매개시결정 이후 등기되었으나, 임차인의 권리 취득시점은 등기일만이 아니라 기존의 전입·점유·확정일자와 선순위 권리관계를 함께 검토해야 합니다. 임차권등기의 매각 후 말소 여부와 미반환 보증금채무의 승계 여부는 별개의 문제입니다.

2026.04.24 수영세무서장의 압류도 확인됩니다. 해당 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 당해세 등 조세채권의 실제 배당순위와 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다. 또한 2022.12.07 민간임대주택등기가 있어 등록임대주택에 관한 제한 및 후속 처리도 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 이소영 1억원과 나머지 21명의 미확정 위험

임차 관련 명단에는 실제 개인 명의 22명이 기재되어 있으며, 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 인원은 없습니다. 이 중 이소영 1명은 임차권등기와 보증금 100,000,000원이 확인됩니다. 나머지 21명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

특히 다수의 이름이 한 물건의 임차 관련 조사에 함께 등장하고, 일부는 건물 전부를 점유 범위로 기재하고 있어 403호에 실제로 귀속되는 임대차인지, 동일 건물의 다른 호실과 관련된 신고인지 원문 대조가 필요합니다. 전입일만으로는 주택 인도 요건의 충족 여부와 선순위 권리 대비 대항력을 확정할 수 없습니다.

※ 명단상 개인 22명을 각각 표시했습니다. 보증기관 승계·대위변제 중복신고는 표시되지 않았습니다. 다만 403호에 귀속되는 실제 임차인 수는 원본 조사와 임대차계약 확인 전에는 확정할 수 없습니다. 배당요구 기재와 법정 배당요구종기 내 적법한 신고 여부도 구분하여 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 할인율과 실제 가격 메리트는 다르다

이 물건의 감정가는 191,000,000원, 현재 최저가는 65,513,000원입니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치가 눈에 띄지만, 임차보증금 인수를 고려하면 실질취득 추정액은 101,579,234원으로 달라집니다.

제이엠스카이의 실제 거래가격과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 평균 거래금액이나 최신 거래금액은 확인되지 않습니다. 참고 면적 17.9㎡도 본건과 동일 면적인지 확인되지 않았으므로 그 면적을 기준으로 본건의 시세를 추정해서는 안 됩니다. 따라서 101,579,234원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,513,000원 가정)

※ 미배당액 행은 매각대금 배분에 추가되는 항목이 아니라 보증금에서 예상배당을 차감한 금액입니다. 제시된 배당계산에서는 집행비용과 이소영 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 다른 임차인, 선순위 담보권, 조세채권의 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

배당 계산대로라면 이소영에게 배당되는 금액은 63,933,766원이고, 보증금 100,000,000원에서 이를 차감한 36,066,234원이 미배당 상태로 남습니다. 이소영이 매수인에게 대항할 수 있고 미반환 보증금채무가 승계된다는 전제에서는 그 금액이 매수인 부담입니다.

다만 신청채권자의 청구액이 1,037,827,470원임에도 이 예상배당에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 나타납니다. 앞서 확인된 2020년 근저당권 및 후속 채권양도·근질권 관계까지 고려하면, 이 배당표는 법원의 최종 배당표가 아니라 우선순위 검증이 필요한 가정치입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 커지는 인수액

보증금 인수형 경매의 핵심은 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 증가할 수 있다는 점입니다. 이소영 보증금 100,000,000원을 기준으로 계산된 회차별 결과를 비교하면 다음과 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제이엠스카이는 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 수영역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물 용도. 같은 건물에 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대·도시형 단지형)이 혼재합니다. 본건 403호의 용도는 매각물건명세서상 다세대주택으로 기재되어 있으므로 오피스텔 또는 아파트로 일괄 분류해서는 안 됩니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차설비, 가스난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역으로, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다. 토지면적은 195.8㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 본건 전용면적이나 개별 호실의 대지지분을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 실제 이용상태와 불일치가 없는지는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 도시철도 접근성은 입지상 장점이지만, 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 다세대·도시형 주택의 개별 거래가격은 전용면적과 층, 이용상태에 따라 달라지므로 최저가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2020년 근저당권의 실제 효력 확인. 문현새마을금고 및 대연6동새마을금고의 2020.06.18 근저당권 설정, 말소 표시, 엠씨아이대부주식회사로의 이전, 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정관계를 등기원본과 공동담보목록으로 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 말소기준권리를 확정할 수 없습니다.
• 이소영의 대항력 및 배당순서 확인. 보증금 100,000,000원, 전입일 2022.08.09, 확정일자 2022.07.25, 임차권등기일 2024.10.22를 선순위 담보권 및 배당요구종기와 대조해야 합니다. 예상 인수액 36,066,234원을 확정금액으로 취급하지 마세요.
• 나머지 21명의 호실 귀속 확인. 명단에 있는 개인들이 실제로 403호에 대하여 임대차 권리를 주장하는지, 다른 호실과 관련된 신고인지 확인해야 합니다. 특히 점유 범위가 전부로 기재된 박지은·강지홍의 관계를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임차보증금이 미상인 개인에 대해서는 임대차계약서, 전입세대 관련 자료, 확정일자 및 현황조사 원문을 대조하여 대항력·우선변제·매수인 승계 여부를 개별적으로 판단해야 합니다.
• 배당요구의 유효성 확인. 배당요구 접수일만으로 배당권이 확정되는 것은 아닙니다. 법정 배당요구종기, 권리신고 내용, 배당요구의 적법성 및 임차권등기에 따른 권리보전 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 중심의 입찰가격 설정. 현 회차 65,513,000원이라는 최저가가 아니라 이소영 관련 실질취득 추정액 101,579,234원을 출발점으로 삼고, 추가 인수채무·세금·명도비용을 확인한 뒤 최근 실거래가격과 비교해야 합니다.
• 민간임대주택 등록관계. 2022.12.07 민간임대주택등기와 관련한 임대의무기간, 임대사업자 등록상태 및 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 조세·관리비·명도. 수영세무서 압류와 관련한 체납세금 및 배당순위, 공용부분 미납관리비, 실제 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 최신 매각서류 대조. 2026.10.26 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 경매사건의 최신 문건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 6,551만원 ≠ 실제 취득원가 6,551만원”

이 경매물건은 감정가 191,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 65,513,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이소영의 보증금 100,000,000원과 예상 배당을 고려하면 매수인 실질취득 추정액은 101,579,234원입니다. 추가 유찰이 진행되더라도 보증금 미배당액이 증가하기 때문에 총 부담은 약 1억원 부근에 머무는 구조입니다.

여기에 보증금이 알려지지 않은 21명의 임차 관련 신고와 2020년 근저당권의 효력확인 문제가 겹쳐 있습니다. 이들 중 실제 403호에 대한 유효한 권리가 존재하는지 확인하기 전에는 매수인의 총 인수금액을 확정할 수 없습니다. 더구나 최신 실거래가격이 확인되지 않아 약 1억원의 실질취득 추정액이 시세보다 낮은지도 판단하기 어렵습니다.

결론은 고위험·입찰 보류 검토입니다. 낮은 최저가와 반복 유찰에 가격 가점을 주기보다, 근저당권의 최종 효력, 임차인별 호실 귀속, 보증금 및 배당순서부터 확정해야 합니다. 권리관계를 해소하지 못하면 최저가가 더 내려가더라도 투자 매력도가 자동으로 올라가지 않습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 매수인이 실제로 어떤 보증금채무를 인수하게 되는지 정확히 확인하는 것입니다.